Unire Due Appartamenti: Quanto Costa e Come Funziona?

Unire due appartamenti a volte può essere una vera e propria esigenza.

Spesso, anche quando la famiglia cresce, si ha la necessità di disporre di una casa più grande, quindi unire due appartamenti può rappresentare una possibilità da tenere in considerazione.

Naturalmente le ipotesi possono essere più di una, perché si possono unire due appartamenti uno sopra l’altro oppure due appartamenti che si trovano sullo stesso piano, facendo in modo che le due abitazioni diventino un unico immobile.

Spesso però potresti ritrovarti ad avere molti dubbi.

Infatti non pensare che si tratta soltanto di intervenire dal punto di vista manuale con i lavori da apportare, ma bisogna sapere anche cosa succede a livello catastale.

La fusione di unità immobiliari comporta anche delle modifiche a livello formale.

Quindi bisogna sapere che cosa accade dal punto di vista fiscale quando si decide di unire due appartamenti, cosa si verifica a livello catastale e quali sono i costi burocratici per unire due appartamenti.

In questa guida ti forniremo tutte le informazioni di cui hai bisogno!

Sei pronto?

INIZIAMO!

Fusione unità immobiliari: gli interventi da realizzare

Unire due appartamenti è un’operazione spesso indispensabile. Sapere cosa fare e come muoversi è dunque importante!

Infatti è sempre necessario intervenire con qualche opera come ad esempio:

• possibilità di abbattere una parete o di costruire un passaggio attraverso una porta da creare fra le due unità abitative;
• se i due appartamenti si trovano a due piani diversi, devi anche creare un collegamento attraverso la costruzione di una scala;
• far intervenire tecnico, che deve redigere il progetto di unione, per poi comunicarlo al Comune.

Tieni conto che l’obiettivo è sempre quello di creare a livello fisico un ambiente unico senza dover effettuare dei passaggi esterni.

Quanto costa unire due appartamenti?

Nell’ipotesi più semplice, quando si tratta di unire due appartamenti adiacenti, i costi possono essere più contenuti.

Infatti in questi casi si tratta soltanto di abbattere una parete o di aprire una porta.

Certamente, se vuoi rimettere in discussione tutti gli spazi della casa, i costi possono essere più elevati.

Lo stesso discorso vale se vuoi rivedere gli impianti, in modo da avere un solo impianto elettrico e un solo impianto termosanitario, oppure se dal punto di vista estetico vuoi per esempio una pavimentazione che sia uniforme per tutta la casa.

Se vuoi unire due appartamenti che si trovano su due piani diversi, devi fare, come ti abbiamo detto, una scala di collegamento, anche se questo potrebbe comportare qualche problema soprattutto per quanto riguarda la collocazione della scala, visto che non in tutti i punti si può sfondare il solaio.

Anche in questo caso quindi i costi possono essere superiori.

Facciamo un esempio!

Unione di due bilocali di 60 mq costi

Unire due bilocali di 60m q circa con relativo abbattimento della parete e creazione di opere edili base (livellamento del pavimento e coprire una o due porte) costa sui 15.000 euro circa.

Naturalmente devi considerare che l’imprevisto quando si fa un lavoro di questo tipo è sempre dietro l’angolo e pertanto considera di aggiungere almeno 2000 euro al budget che ti abbiamo appena indicato

Costi burocratici per unire due appartamenti

Naturalmente devi anche considerare i costi burocratici ai quali dovrai far fronte nel momento in cui vuoi unire due appartamenti.

In generale bisognerà pagare gli oneri sul costo di costruzione e presentare domanda di accorpamento catastale.

Budget da pianificare: 3000 – 5000 euro.

Mi raccomando ti consigliamo di affidarti ad un professionista del settore.

Cosa succede dal punto di vista catastale

Unire due appartamenti comporta anche delle modifiche dal punto di vista catastale e fiscale.

In genere conviene sempre operare una vera e propria fusione catastale.

Questo potrebbe essere importante, anche ai fini del pagamento di alcune tasse, come per esempio l’Imu.

Essendo possessori di una sola unità immobiliare, anche l’importo dell’Imu dovrebbe essere rivisto.

Per questo è fondamentale procedere con l’accatastamento unitario, perché potrebbe accadere che altrimenti uno dei due appartamenti venga considerato come seconda casa.

È molto importante a livello burocratico che il proprietario sia indicato come la stessa persona.

Inoltre sarebbe consigliabile che, proprio per far valere ancora di più il principio della fusione catastale, si realizzino interventi e opere più decisivi, anche se più costosi.

Quindi si dovrebbe procedere alla variazione dei tramezzi, alla realizzazione di aperture situate in modo opportuno tale da dimostrare che l’unità immobiliare è unica e si dovrebbe procedere ad apportare eventualmente delle modifiche agli impianti elettrici.

Come funziona la fusione catastale

Devi recarti presso l’ufficio tecnico del tuo Comune di residenza e presentare tutta la documentazione che attesti l’unificazione dei due appartamenti.

Dopo aver presentato la pratica SCIA O CILA dovrai richiedere l’accorpamento dei due appartamenti.

Da un lato questo comporta sicuramente l’aumento della rendita catastale, però dall’altro lato puoi ottenere comunque un risparmio fiscale.

Dovresti fare attenzione a non superare i 240 metri quadri complessivi, perché altrimenti l’appartamento viene considerato abitazione di lusso e quindi non potrà beneficiare eventualmente della cancellazione dell’Imu.

E’ importanti affidarsi ad un professionista del settore.

Cosa succede se i proprietari sono diversi

Parlando di unire due appartamenti è sempre bene analizzare casi specifici.

Cosa succede infatti a livello catastale e fiscale se i proprietari dei due appartamenti sono differenti?

Può accadere, per esempio, che due appartamenti vicini siano intestati a due persone diverse anche se appartenenti allo stesso nucleo familiare, come per esempio marito e moglie.

L’Imu in questo caso sarà imposta su una delle due abitazioni: sono i proprietari che devono scegliere su quale proprietà far ricadere l’Imu, perché uno dei due appartamenti è considerato come seconda casa.

Però sul caso specifico è intervenuta anche una circolare dell’Agenzia delle Entrate, che ha specificato che sarebbe impossibile unire due appartamenti che appartengono a due proprietari diversi.

Tuttavia sarebbe possibile dare lo stesso l’evidenza dell’unione degli archivi catastali, per farla valere a livello fiscale.

È l’operazione che viene chiamata fusione fiscale di immobili.

Per realizzare questa operazione si devono presentare due dichiarazioni di variazione distinte, ciascuna per ogni appartamento, allegando però la planimetria di tutta l’unità immobiliare in questione.

L’acquisto di una stanza dal vicino

Quando non vuoi unire due appartamenti, ma vuoi comunque allargare la tua abitazione, tieni conto del fatto che hai a disposizione un’altra possibilità.

Si tratta dell’opportunità di acquistare una porzione di immobile contiguo al tuo, quindi si tratta di comprare una stanza dal vicino.

In questo caso, anche dal punto di vista dei lavori da apportare e per quanto riguarda i relativi costi, la procedura è abbastanza semplice.

Infatti non devi fare altro che aprire una porta tra il tuo appartamento e la stanza dell’appartamento contiguo.

Dal punto di vista amministrativo e burocratico, la procedura rimane la stessa che si deve fare in caso di accorpamento tra i due appartamenti.

Quindi devi rivolgerti sempre ad un tecnico, devi fare la dichiarazione al Comune e poi avviare la pratica di fusione catastale.

In questa situazione le rendite catastali sia dell’appartamento principale che dell’altra stanza avranno a che fare con delle modifiche.

L’immobile ampliato avrà una rendita più alta, mentre l’altro appartamento contiguo (in realtà composto da una sola stanza) avrà una rendita inferiore.

Così la rendita inferiore sarà anche per il vicino che detiene l’altra parte dell’appartamento.

Bonus prima casa sull’unione di due appartamenti

Una domanda che si pongono in molti e per la quale spesso sorgono molti dubbi è questa: “Se compro l’appartamento confinante per unirlo al mio ho diritto alle agevolazioni prima casa?”

Il bonus prima casa viene riconosciuto anche nel caso in cui vengono acquistati due appartamenti confinanti purchè si provveda all’unione dei due.

La Cassazione ha chiarito che si può omettere anche la fusione catastale purchè il proprietario dimostri, nel caso venga effettuato un controllo da parte dell’Agenzia delle Entrate, l’avvenuta unificazione dei due appartamenti.

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