Secondo Box Pertinenziale: Si Paga l’Imu? Come Funzionano Le Agevolazioni Prima Casa?

Di
Redazione Likecasa
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Il secondo box pertinenziale fa riferimento a quello che nel termine comune vuol dire pertinenza, intesa come l’insieme di quegli elementi collegati all’abitazione.

Anche il Codice Civile si occupa di fare questi riferimento a livello legislativo, secondo quanto è detto nell’articolo 817.

In base a questo articolo, le pertinenze sono quelle cose e quegli immobili destinati al servizio di un’altra cosa, di un altro immobile.

Il box per l’automobile è una pertinenza dell’abitazione principale.

E se siamo in presenza di un secondo box pertinenziale, come deve essere inquadrata la situazione?

Partiamo dal presupposto che anche un secondo box può essere una pertinenza.

Questo dettaglio deve essere tenuto sempre presente, perché è molto importante dal punto di vista fiscale, specialmente quando l’abitazione e le sue pertinenze sono soggette ad un rapporto di compravendita.

Il secondo box può diventare una pertinenza della prima casa?

Volendo parlare del secondo box pertinenziale, questione che interessa in caso per esempio dell’acquisto di un secondo box, non bisogna trascurare una domanda fondamentale, ovvero se il secondo box può essere considerato una pertinenza dell’abitazione principale.

A questo proposito è intervenuta anche una sentenza della Corte di Cassazione.

Il tribunale infatti ha stabilito che cosa si intende per pertinenza.

In particolare i giudici hanno specificato che il bene, per definirsi pertinenza, non deve essere fisicamente collegato alla casa.

Si può trovare anche strutturalmente distante da essa.

Infatti il collegamento tra i due immobili più che altro va rintracciato nella funzione a livello economico e funzionale.

Quando il rapporto di pertinenza viene meno

C’è da dire anche che il rapporto di pertinenza (anche questo è da sapere riguardo al secondo box pertinenziale) può venire meno, se si verificano dei casi specifici.

Per esempio è il caso del deperimento che interessa uno dei due beni o il caso del fatto che il bene strumentale diventa non più idoneo a svolgere la sua destinazione.

Oppure il tutto può essere fatto rientrare nella volontà del proprietario, quando la pertinenza diventa autonoma.

Per esempio può accadere in questo senso che il proprietario trasferisce ad un’altra persona la proprietà dell’abitazione e riserva per se stesso la proprietà della pertinenza, come per esempio il secondo box auto.

Oppure, al contrario, intende cedere il garage, restando comunque proprietario dell’immobile principale.

Secondo box pertinenziale: attenzione alle agevolazioni

È molto importante riuscire a considerare, secondo anche ciò che ha specificato un intervento dell’Agenzia delle Entrate, che nel caso di acquisto di un secondo box pertinenziale si possono perdere le agevolazioni che riguardano l’acquisto della prima casa.

Naturalmente bisogna prestare molta attenzione in quanto le agevolazioni si perdono se si verificano determinate condizioni di cui ti parliamo subito.

Si tratta di una novità di pochi mesi fa… continua a leggere!

Il caso dell’Agenzia delle Entrate sul secondo box pertinenziale

L’Agenzia delle Entrate con una risposta del 20 febbraio 2020, la 66, ha stabilito che se si acquista un secondo box auto, considerandolo come pertinenza di un’abitazione principale che ha già un primo box auto sempre come pertinenza, non si possono avere le agevolazioni previste per la prima casa.

La questione è sorta per un caso specifico di un contribuente, il quale ha dichiarato di avere la proprietà di due immobili.

Il primo, che rientrava nella categoria catastale A2, aveva un uso abitativo.

Il secondo, che faceva parte della categoria catastale C6, veniva adibito come autorimessa.

I due immobili sono stati acquistati con i benefici per la prima casa.

Il contribuente a questo punto dichiara la volontà di voler acquistare un secondo immobile con le caratteristiche del primo box auto (ossia che il secondo box è in categoria C6), sempre un’altra autorimessa che confina con il box di cui ha già la proprietà.

L’obiettivo è quello di unire le due autorimesse per formarne una sola.

Il contribuente si chiede se può usufruire ancora una volta delle agevolazioni della prima casa.

Il caso è stato molto dibattuto, anche perché il contribuente ha fatto esplicito riferimento alla norma, secondo la quale le agevolazioni sono previste anche per le pertinenze dell’immobile.

A questo proposito l’Agenzia delle Entrate si era espressa già nel 2017 con un’indicazione che sembrava lasciar presupporre come il tutto fosse pienamente legittimo.

Infatti con la risoluzione 154/E del 19 dicembre 2017 l’ente aveva specificato che si può usufruire delle agevolazioni come quelle per la prima casa per l’acquisto di un nuovo immobile, se si ha intenzione di procedere alla fusione delle due unità immobiliari.

L’unica regola da rispettare è che l’abitazione che risulta alla fine non rientri nelle categorie specifiche di A1, A8 e A9.

Qual è stata la decisione dell’Agenzia delle Entrate

Il contribuente non è stato soddisfatto nella sua richiesta, perché su questo caso è intervenuta ancora una volta l’Agenzia delle Entrate, che ha riportato delle fonti vere e proprie, secondo le quali l’agevolazione è ammessa soltanto ad una pertinenza per ogni categoria C2, C6 o C7.

Quindi vengono esclusi i benefici fiscali nel caso in cui si acquistano nuove pertinenze che fanno parte della stessa categoria catastale della prima.

Un’informazione dunque fondamentale che è meglio conoscere prima di comprare il secondo box.

Questa informazione permette di sapere esattamente quali sono i costi legati anche alla tassazione senza andare incontro a brutte sorprese.

Si paga l’Imu per il secondo box?

È davvero molto importante riuscire a capire come inquadrare il secondo box pertinenziale proprio ai fini del calcolo dell’Imu per il secondo box pertinenziale.

Infatti influisce il secondo box pertinenziale sull’Imu, come una delle imposte principali che vanno pagate da parte dei contribuenti.

Molti si chiedono per esempio se l’Imu si deve pagare oppure no sulle pertinenze della prima casa.

Per quanto riguarda questo dubbio specifico, viene chiarito dagli esperti che è prevista l’esenzione dal pagamento soltanto se si fa riferimento al massimo ad un box pertinenziale, per ogni categoria catastale ammessa.

Pertanto se un’unità immobiliare ha due posti auto di pertinenza l’Imu non si pagherà solo per un posto auto.

Quindi l’esenzione dall’Imu è prevista soltanto se si hanno tre pertinenze, ciascuna delle quali rientra rispettivamente nella categoria catastale C2 (magazzini, soffitte e cantine), C6 (box e posti auto), C7 (tettoie chiuse o aperte).

Se ci sono più pertinenze accatastate nella stessa categoria, il contribuente ne può scegliere soltanto una per cui far valere l’esenzione.

Per quanto riguarda il calcolo specifico, l’aliquota base, quando si tratta di un’abitazione non esente, quindi rientrante nelle categorie catastali A1, A8 e A9, sempre con relative pertinenze, corrisponde allo 0,5%.

A seconda dei casi, però, l’amministrazione comunale può decidere di elevare questa aliquota arrivando allo 0,6%.

La guida sulle spese notarili per comprare un box o un garage

Fino a qui ti abbiamo dato delle informazioni molto importanti che riguardano il secondo box pertinenziale, anche per quanto riguarda le agevolazioni o meno che si possono ottenere sul suo acquisto.

È sempre molto importante essere consapevoli di tutto ciò che riguarda a livello fiscale l’autorimessa.

Ecco perché abbiamo preparato per te appositamente anche una guida dettagliata sulle spese notarili da sostenere nel caso in cui si voglia acquistare un box o un garage.

Consultala per scoprire tutti i particolari: Spese Notarili per Acquisto Garage o Box Auto! Tasse da Pagare per Acquisto Box Prima Casa e Seconda Casa!

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50 Commenti

  1. Buonasera, ho un box auto ci6 comprato nel 1993 in comunione con mia moglie, risulta da una visura catastale la proprietà solo di mia moglie, giorni scorsi mi è arrivato un’avviso del comune di San Giorgio a cremano da pagare € 399,00 in quanto il box non rientra nei benifici della prima casa,premetto che la casa è di mia proprietà esclusiva, acquistata prima del matrimonio, premetto che ho già avuto avvisi di pagare Ici negli anni precedenti e dopo il mio ricorso le ordinanze sono state ritirate con il riconoscimento della pertinenza, oggi mi trovo con la scoperta che il titolo del box è solo di mia moglie, anche facendo fare la voltura e il riconoscimento anche della proprietà al 50% perché acquistato in comunione, sono dovuto a pagare il 50% di proprietà di mia moglie visto il riconoscimento del funzionario del comune nel periodo dell’Ici come pertinenza? Grazie

  2. Buongiorno sto per acquistare un secondo box pertinenziale questa volta adiacente la mia prima casa mentre il precedente dista circa 200 metri. L’acquisto non potrà usufruire delle agevolazioni prima casa in quanto già fruite per l’acquisto del primo box.
    Ai fini dell’Imu sinora non pagavo l’imposta per il primo box.
    Potrei successivamente all’ulteriore acquisto non pagarla sul secondo box che ha una rendita catastale molto più alta e pagarla invece su quello che avevo comprato per primo con una rendita catastale più bassa? Oppure devo continuare ad avere l’esenzione sul box acquistato per primo con l’agevolazione prima casa? Grazie Teodoro

  3. Buongiorno,
    sto per acquistare un appartamento come prima casa con 2 box, è una nuova costruzione ed i box sono entrambi pertinanziali. Vorrei sapere se è possibile usufruire delle detrazioni fiscali del 50% in 10 anni sul costo dichiarato dal costruttore secondo il bonus ristrutturazione su entrambi o solo su uno? Spero di essere stato chiaro…. grazie Marco

  4. Buonasera,
    sono proprietario di un abitazione con un autorimessa, vorrei costruire una seconda autorimessa e vorrei sapere se posso beneficiare delle detrazioni fiscali del bonus ristrutturazioni al 50%.
    Grazie
    Antonino

    • Salve,
      potrebbe non avere nuovamente diritto alle agevolazioni.
      Come avrà letto nella nostra guida l’Agenzia delle Entrate è molto chiara su questo punto.

  5. Buongiorno: ho acquistato un appartamento in nuova costruzione con due box auto:
    IVA è al 4% su entrambi i garage? O su uno è del 10%
    I garage sono uno a fianco all’altro, se non faccio il muro divisorio, iva resterebbe al 4% per entrambi? Spero di essermi spiegato bene

  6. Salve io sto comprando casa con 2 box, uno sotto la casa e uno nella corte.
    Vorrei usufruire dell’agevolazione consap 100% sulla unità immobiliare più box, mentre il secondo box facendo un atto e pagamento a parte.. si può fare?

  7. Buongiorno,
    sto acquistando un appartamento, con due garage e due cantine abbinati.
    volevo capire ed essere sicuro di quanto comunicato, e cioè, il secondo garage e la seconda cantina figureranno come seconda casa, è corretto? e su questi andrà pagato l’IMU?
    non ci sono detrazioni possibili su secondo garage e seconda cantina?

    • Salve,
      Quindi l’esenzione dall’Imu è prevista soltanto se si hanno tre pertinenze, ciascuna delle quali rientra rispettivamente nella categoria catastale C2 (magazzini, soffitte e cantine), C6 (box e posti auto), C7 (tettoie chiuse o aperte).

      SE CI SONO PIÙ PERTINENZE ACCATASTATE NELLA STESSA CATEGORIA, IL CONTRIBUENTE NE PUÒ SCEGLIERE SOLTANTO UNA PER CUI FAR VALERE L’ESENZIONE.
      Saluti

  9. Buongiorno,
    alla morte di mia madre ho ereditato un alloggio con relativo box. Ho venduto solamente l’alloggio. Sono già proprietaria di un alloggio con relativo box. Per il box ereditato ho pagato l’IMU, ma mi chiedo con quale codice debba indicarlo sul 730 (9?) e se debba indicare anche qualche codice relativo ai “casi particolari IMU” per evitare di pagare anche l’ IRPEF (credo che se si paghi l’IMU non si debba pagare l’IRPEF).
    Grazie

      • Buonasera,
        vi ringrazio, ma non avevo bisogno di aiuto su come calcolare l’IMU (che ho già pagato), ma con che codici devo indicare il secondo box sul 730 ( sia nella colonna 2 che nella colonna 12 “casi particolari IMU”) per non pagare anche l’IRPEF, visto che ci pago già l’IMU. Grazie ancora

  10. Buongiorno,
    scusate ma ho dimenticato di chiedere se questo secondo box possa essere considerato anch’esso pertinenza del mio alloggio, trovandosi a 50 metri dal medesimo ed essendo da me usato saltuariamente.
    Ovviamente continuerò a pagare l’IMU. Grazie ancora

  11. Buongiorno, ho comprato un secondo box adiacente a quello di pertinenza della mia abitazione principale, adesso sto eseguendo dei lavori di ristrutturazione per abbattere la parete divisoria e unire le due unità immobiliari in un’unica unità immobiliare categoria c6. Per i lavori di ristrutturazione posso usufruire dell’IVA agevolata al 10%?

    • Salve,
      generalmente sui secondi box non spettano agevolazioni fiscali.
      NeL caso in cui si dichiarasse che il box fosse unico e dunque appartenente alla categoria catastale da lei indicata potrebbe avere l’iva al 10% se non le verrà contestato nulla.

  12. Buonasera,
    vi avevo già scritto tempo fa, ma non ho ottenuto risposta al secondo quesito. Mi avete detto che il box che ho ereditato da mia mamma può essere considerato seconda pertinenza del mio alloggio, trovandosi a 50 mt dal medesimo, ma non mi avete spiegato con che codici devo indicarlo nel 730 (sia nella colonna 2 che nella colonna 12 “casi particolari IMU”), visto che ci pago l’IMU, quindi non dovrei pagare anche l’IRPEF. Grazie

  13. Buongiorno , per la prima casa sto pensando all’ acquisto di un garage nelle vicinanze . Box di piccole dimensioni , ne sto valutando 2 ma che non sarebbero confinanti pur essendo nello stesso fabbricato . Posso considerarli entrambi “Pertinenti” alla prima casa ? Posso considerarli con gli stessi costi di rogito ed IVA ?
    Grazie

  14. Buon giorno,
    sono proprietaria di un’appartamento al 50% con il quale è associata una pertinenza (cantina purtroppo classificata come C6) sempre al 50%. Se acquistiamo un posto auto (C6) sempre in divisione al 50% possiamo utilizzare le agevolazioni prima casa visto che la prima pertinenza è solo al 50% o prima dobbiamo traferire la cantina all’unico proprietario al 100% e poi il posto auto lo acquista un altro al 100%? In questo caso possiamo usufruire le agevolazioni di prima casa ed esenzione dell’IMU in quanto ognuno risulterebbe 50% casa abitativa A2 e 100% una pertinenza C6? Non siamo sposati.
    Grazie

    • Salve,
      l’Agenzia delle Entrate sostiene che: “Vengono esclusi i benefici fiscali nel caso in cui si acquistano nuove pertinenze che fanno parte della stessa categoria catastale della prima”.
      Dunque non si tratta di percentuali legate al possesso dell’immobile quanto di categorie catastali. Nel caso di due C6 le agevolazioni valgono solo per una pertinenza.
      Saluti

  15. Buonasera,
    ho comprato un secondo box pertinenziale a 100 metri da casa mia. So che non ho diritto ad agevolazioni prima casa, infatti ci ho pagato l’IMU. Vorrei sapere, per cortesia, come devo indicarlo nel 730, cioè con quali codici nella colonna 2 e nella colonna 12, onde evitare di pagare anche l’IRPEF. Grazie

  16. Ho un appartamento, adibito a abitazione principale, prima casa, con un box pertinenziale accatastato.
    Accanto al mio box pertinenziale si vende un’altro box.
    Se acquisto quest’altro box e con un impresa faccio togliere il muro divisorio rendendolo un unico box con due serrande e accatastandolo come unico box pertinenziale all’appartamento
    prima casa di abitazione
    dovrò pagare l’Imu al comune?
    Grazie per la risposta.

    • Salve,
      l’esenzione dall’Imu è prevista soltanto se si hanno tre pertinenze, ciascuna delle quali rientra rispettivamente nella categoria catastale C2 (magazzini, soffitte e cantine), C6 (box e posti auto), C7 (tettoie chiuse o aperte).
      Quando risultano 2 C6 per uno dei due si paga l’Imu…

  17. Salve, quindi anche quando si vuole rendere unico box da due box, di cui un box già accatastato alla casa di prima abitazione e l’altro box adiacente comprato successivamente, non con agevolazione della prima casa, e accatastati, successivamente ai lavori dell’impresa che toglierebbe il muro di tramezzo ai due box, e rendendolo unico box, si paga comunque l’Imu?

  18. Buongiorno,
    vorrei acquistare (da un privato) un posto auto scoperto a 100 m da casa mia principale,
    Devo pagare IMU?Tari?
    Ho diritto a delle detrazioni e su cosa?
    Grazie

  19. Buongiorno vorrei acquistare un c2 a 2 km di distanza di casa mia, dove ho una pertinenza cat. C6. Da come penso di aver capito posso tranquillamente acquistarlo e metterlo come pertinenza, usandolo come deposito magazzino uso privato. Grazie

  21. Buongiorno, vorrei acquistare un secondo box per l’auto di mia moglie nella stessa palazzina dove abitiamo. Potrei considerarlo di pertinenza all’abitazione ed esente da Imu? Grazie

    • Salve,
      l’esenzione dall’Imu è prevista soltanto se si hanno tre pertinenze, ciascuna delle quali rientra rispettivamente nella categoria catastale C2 (magazzini, soffitte e cantine), C6 (box e posti auto), C7 (tettoie chiuse o aperte).
      Saluti

  23. Buongiorno,
    ho trovato il vostro articolo molto interessante e mi permetto di esporre il mio problema.
    Nello specifico sono attualmente proprietario di un solo immobile (abitazione cat. A3) acquistato circa 10 anni fa come seconda casa per le quali non ho beneficiato delle agevolazioni prima casa.
    Non avendo più altri immobili questa abitazione è divenuta, per ovvia conseguenza, abitazione principale (ed unica). qualche anno dopo l’acquisto di questa abitazione ho acquistato un box (cat. C6) anch’esso acquistato senza beneficiare di agevolazioni prima casa.
    Ora vorrei acquistare un ulteriore box (sempre cat. C6) e mi chiedo se sia possibile beneficiare di quelle agevolazioni mai godute considerandolo come pertinenza dell’attuale abitazione unica e principale.
    Secondo la norma vigente mi pare di capire che non dovrebbero esserci problemi non avendo, in passato beneficiato delle agevolazioni prima casa per l’acquisto dell’altro box (stessa cat. catastale C6); il mio dubbio però si fa forte nel momento in cui penso che dovrebbe legarsi come pertinenza ad un’abitazione per la quale, al momento dell’acquisto, non aveva beneficiato delle agevolazioni prima casa.
    infatti mi pare di aver letto che alle pertinenze si debba applicare lo stesso trattamento fiscale previsto per la casa alla quale farebbe da pertinenza, anche se acquistate con atto separato.
    Quindi se io oggi acquisto la prima casa e domani compro anche il box per l’auto avrò diritto alle agevolazioni anche su quest’ultimo.
    Ma se si tratta di un acquisto fatto come seconda casa?
    L’acquisto dell’abitazione al cui servizio è posta la pertinenza deve essere avvenuto con le agevolazioni per la prima casa, ma nel mio caso non è stato così!!!
    In che modo posso beneficiare di un vantaggio mai goduto (agevolazioni prima casa) per l’acquisto di un box?
    Grazie

    • Salve,
      è una situazione complessa! Non le diamo una risposta perchè in questo caso occorre una figura (esempio notaio) che valuti e consulti tutti i documenti.
      A quel punto le potrà indicare come procedere.

  24. salve vorrei sapere per una 1° casa con due pertinenze accatastate come c6 ma con rendita diversa, presenti tutte e due nell’atto di vendita, una è un garage e l’altra è un posto auto , su quale dovrei pagare l’imu? su quella con rendita più bassa o più alta?? da considerare che tutte e due le pertinenze sono collegate alla casa.

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