Promessa di vendita: Garanzie e Rischi!

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Promessa di vendita immobiliare

La promessa di vendita è detta anche contratto preliminare di compravendita o, per usare un altro termine, compromesso.

Con la promessa di vendita immobiliare ci si impegna da parte dell’acquirente a comprare l’immobile stesso.

Ci può essere anche una promessa di vendita di terreno e in questo caso il tutto riguarda l’acquisto proprio di un terreno.

Promessa di vendita e contratto preliminare sono quindi la stessa cosa, due modi diversi per identificare lo stesso concetto e la stessa procedura.

La promessa di vendita immobile deve essere fatta in forma rigorosamente scritta.

In questo modo le parti si accordano per stabilire i termini di una futura vendita.

Prima di firmare una promessa di vendita, bisogna essere consapevoli in maniera precisa delle conseguenze e degli obblighi a cui si va incontro.

Infatti nella promessa di vendita preliminare vengono specificate tutte le condizioni utilizzando per la promessa di vendita immobiliare un fac simile adatto appositamente per l’uso, che contenga tutti i termini che servono.

Ma andiamo più nei dettagli e vediamo di che cosa si tratta e come funziona tutta la procedura.

A chi rivolgersi

Quando si deve stabilire la promessa di vendita di immobile, ci si dovrebbe rivolgere ad uno specialista.

Anche se esiste la promessa di vendita con scrittura privata, per la promessa di vendita e preliminare è bene affidarsi ad un professionista.

Infatti non tutti sono a conoscenza delle condizioni particolari che caratterizzano questo atto giuridico.

Inoltre non tutti sanno quali sono le norme da rispettare a livello legislativo.

Anche le agenzie immobiliari offrono il servizio dell’elaborazione e della messa a punto della promessa di vendita, ma la promessa di vendita di un immobile è un atto così delicato da prendere in grande considerazione, talmente che dobbiamo essere estremamente sicuri che l’agenzia immobiliare sappia svolgere il servizio in ottemperanza alle norme di legge.

Alcuni prima della promessa di vendita di immobile tra privati sono soliti stabilire una sorta di preliminare del preliminare.

Questa forma sarebbe da evitare, perché pone molti dubbi e anche a livello legislativo non è detto che sia completamente efficace.

Cosa succede con la proposta e l’accettazione

Prima di giungere alla promessa di vendita, si eseguono tra le due parti, potenziale acquirente e venditore, molte trattative, che a volte possono essere anche piuttosto complicate.

La prima fase delle trattative si conclude con la proposta di acquisto.

Anch’essa va stipulata in forma scritta e deve contenere degli elementi fondamentali.

Devono essere specificati i termini entro i quali si deve procedere.

Il potenziale acquirente deve versare una caparra e deve essere stabilita una penale nel caso in cui una delle due parti decida di recedere.

Si parla anche di proposta di vendita irrevocabile, nel senso che chi sottoscrive la proposta e quindi l’acquirente non può poi tirarsi indietro, se non a patto di perdere la caparra che ha versato.

Se l’altra parte accetta, il contratto viene ritenuto concluso.

Il venditore può anche fare una controproposta e in questo caso prosegue la trattativa per stabilire su quali punti accordarsi.

Le garanzie del preliminare

Perché la promessa di vendita abbia effetto, devono essere rispettate alcune garanzie fondamentali.

Infatti nel caso della promessa di vendita o compromesso, anche nella promessa di vendita tra privati, si parla di promessa di vendita condizionata.

Questa per esempio può essere strutturata facendo in modo che l’accettazione valga soltanto nel momento in cui per esempio l’acquirente abbia la necessità di richiedere un mutuo per l’acquisto della casa.

Ma parlando degli elementi fondamentali che possono fungere da garanzia nel preliminare, ci riferiamo ai seguenti fattori.

Il venditore deve dichiarare che non ci siano arretrati di imposte, tasse, contributi che gravino sull’immobile.

Deve specificare che non esistono pignoramenti, sequestri, procedure penali, civili e amministrative.

Il venditore, inoltre, deve dichiarare che non esistono arretrati non pagati per quanto riguarda le spese di condominio.

Sempre il venditore si deve impegnare a fare avere al notaio tutti i documenti che servono per stipulare il rogito e deve assicurare nella promessa di vendita della casa che l’immobile sia stato iscritto regolarmente nei registri catastali.

Il compromesso per edifici in costruzione

A volte ci si può ritrovare a stipulare una promessa di vendita che riguarda un edificio in costruzione.

Allora in questo caso, quando la situazione riguarda un edificio da costruire, si utilizza un’apposita nota di trascrizione per la promessa di vendita di un immobile con un fac simile apposito, in cui vengono indicati questi elementi: la superficie utile per la porzione relativa all’edificio, la quota del diritto che spetta al potenziale acquirente tratta dall’intera superficie dell’edificio espressa in millesimi.

Quindi in questo caso il preliminare con la promessa di vendita costituisce un vero e proprio atto di forma prenotativa che diventa operativa in maniera immediata.

Cosa succede se il preliminare non è messo in atto

Può anche accadere che la promessa di vendita non giunga a compimento e quindi le due parti non arrivano alla stipula del rogito, che segna l’effettivo passaggio di proprietà e quindi suggella l’intero processo di compravendita.

Il mancato accordo può avvenire per una parte o per l’altra.

Nel primo caso, se il tutto viene meno a causa del venditore, l’acquirente può avere diritto che gli venga restituito il prezzo pagato anticipatamente.

Ecco perché è importante scrivere la promessa di vendita, perché la restituzione della somma di denaro può avvenire soltanto se il preliminare è stato regolarmente trascritto.

Se invece è l’acquirente che decide di non comprare più la casa, il venditore ha due possibilità. Può richiedere la risoluzione del contratto, svincolandosi totalmente dagli obblighi, oppure può imporre il trasferimento di proprietà in forma coatta.

In entrambi i casi, però, ci deve essere sempre la sentenza del giudice che confermi l’una o l’altra scelta.

Cosa succede con la caparra versata

In caso di inadempimento, la caparra versata va soggetta a determinate regole.

Innanzitutto specifichiamo che con il preliminare viene chiesta una somma di denaro che rientra nella categoria della caparra confirmatoria.

Se l’acquirente che ha versato la caparra risulta inadempiente, il venditore può trattenere per se stesso la somma ricevuta.

Se a risultare inadempiente è invece il venditore, il potenziale acquirente che aveva sottoscritto l’atto preliminare o promessa di vendita può vantare il diritto di esigere il versamento del doppio della caparra.

La parte “lesa” comunque può vantare il diritto di avere un’altra somma di denaro che viene chiesta come risarcimento del danno subito.

A volte con il preliminare o compromesso viene prevista una forma di caparra chiamata penitenziale, che ha la funzione di un corrispettivo del recesso.

È sempre comunque molto importante che il compromesso sia registrato nei pubblici registri immobiliari, perché in questo modo si evita l’insorgenza di future incomprensioni e discussioni ed entrambe le parti sono tutelate da eventuali frodi.

Se si temono delle contestazioni sulla data relativa alla stipula del compromesso, che possono arrivare per esempio anche dal Fisco, il miglior modo per proteggersi è recarsi presso un ufficio postale e far apporre su ogni pagina del preliminare il timbro con la data di quel giorno.

Esiste anche un’altra alternativa a questo proposito che si può prendere in considerazione: si tratta di inviare il preliminare ad una delle due parti attraverso una raccomandata con ricevuta di ritorno.

In questa maniera si evitano possibili contestazioni, perché la data è confermata dall’ufficio postale stesso dal quale si spedisce il contratto.

Fac simile promessa di vendita

Vediamo il fac simile che si può utilizzare per redigere la promessa di vendita.

Il signor _____________, luogo di nascita _____________, data di nascita _____________, codice fiscale _____________, residenza _____________, denominato da ora in poi parte promittente venditrice,

e il signor _____________, luogo di nascita _____________, data di nascita _____________, codice fiscale _____________, residenza _____________, denominato parte promissaria acquirente,

si accordano con questa scrittura privata e stipulano le seguenti condizioni:

1) il promittente venditore si obbliga a vendere alla parte promissaria acquirente l’immobile ubicato in _____________, via _____________, numero _____________, costituito da numero vani _____________ come si evince dalla planimetria allegata alla presente scrittura.

2) Il promittente venditore dichiara che l’immobile verrà trasferito con il rogito libero da oneri, ipoteche e trascrizioni che possono pregiudicare anche a livello fiscale l’integrità dell’immobile stesso.

3) L’immobile è venduto nella situazione di diritto in cui si trova, con tutte le servitù attive e passive, con l’integrità degli infissi, delle attinenze e delle pertinenze e corrisponde allo stato di manutenzione esistente alla data in cui viene firmata la presente scrittura.

4) Il prezzo di vendita che le parti hanno stabilito è di euro _____________ (euro in lettere _____________).

5) La parte promissaria acquirente versa euro _____________ (euro in lettere _____________) come caparra. La restante cifra che corrisponde ad euro _____________ (euro in lettere _____________), per accordo tra le parti, sarà pagata nelle seguenti forme:

euro _____________ (euro in lettere _____________) in contanti non oltre la seguente data: _____________;

euro _____________ (euro in lettere _____________) in rate mensili di euro _____________ (euro in lettere _____________) ciascuna;

euro _____________ (euro in lettere _____________) per mutuo ipotecario;

la restante cifra di euro _____________ (euro in lettere _____________) con il perfezionamento dell’atto notarile.

6) L’appartamento viene consegnato al momento della firma di questo compromesso.

7) Se l’acquirente non effettua i pagamenti rispettando le scadenze, questo compromesso si intende come risolto per inadempimento contrattuale, senza che occorra il pronunciamento dell’autorità giudiziaria. La parte promittente venditrice può richiedere spese a titolo di indennità per il danno subito o per l’uso del bene.

8) Restano a carico della parte promissaria acquirente i pagamenti dei contributi per le spese condominiali ordinarie e straordinarie, secondo la propria quota millesimale.

9) Il rogito notarile per il trasferimento completo della proprietà sarà concluso al saldo di tutte le spese dovute presso il notaio che verrà designato dalla parte promittente venditrice.

10) La parte acquirente si fa carico delle imposte e delle spese accessorie di registro, includendo anche eventuali penalità per il ritardo o la mancata registrazione dell’atto.

11) Per tutto ciò che non è previsto dal presente accordo, si fa riferimento alle norme del Codice Civile e delle leggi vigenti che riguardano la promessa di vendita immobiliare.

Contratto stipulato in data _____________.

Letto, confermato e sottoscritto.

La parte venditrice _____________

La parte acquirente _____________

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