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Ipoteca volontaria: che cos’è e quanto costa!

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L’ipoteca volontaria consiste in una forma di garanzia del proprio credito.

Comunemente, quando si fa riferimento all’ipoteca, si pensa al pignoramento.

In realtà bisogna dire che ci sono delle differenze tra ipoteca e pignoramento, che di certo non sono da sottovalutare.

In un tempo particolarmente difficile dal punto di vista economico, come quello che stiamo attraversando attualmente, se si ha bisogno di un finanziamento, non bastano affatto le parole, ma bisogna dare delle garanzie certe.

Ecco quindi a che cosa serve l’ipoteca volontaria.

Ma come si fa un’iscrizione d’ipoteca volontaria? A quanto ammonta il costo di un’ipoteca volontaria su immobile?

Certamente questa soluzione è davvero importante, quando la situazione del debitore non è particolarmente consolidata dal punto di vista economico, visto che un’ipoteca volontaria con scrittura privata potrebbe rappresentare un punto in più per il debitore nell’ottenere un prestito.

Andiamo nei dettagli e spieghiamo tutto di preciso.

In che cosa consiste

L’ipoteca in generale è una garanzia. Quando si richiede un finanziamento, per esempio il mutuo per l’acquisto della casa, la banca stessa può mettere un’ipoteca sull’immobile.

In questo modo, se il debitore dovesse trovarsi nella condizione economica di non poter più pagare il prestito che gli è stato concesso, la banca è la facoltà di trasferirsi la proprietà dell’immobile e di rivenderlo, per recuperare la somma che ha erogato.

Il debitore, sempre per garantire il soddisfacimento del credito, potrebbe concordare con un terzo soggetto, che può essere costituito da una banca o da un’assicurazione, una fideiussione che è aperta a favore del creditore.

In alternativa può ricorrere all’ipoteca volontaria.

Essa prende in oggetto un immobile di proprietà del debitore, che viene messo a disposizione del creditore, nel caso in cui il debitore non potesse più restituire la somma che gli è stata prestata.

Al di là del costo dell’ipoteca volontaria, nel tempo può essere davvero conveniente l’istituzione di una garanzia di questo genere.

È vero che per l’ipoteca volontaria i costi da sostenere possono essere considerati non per tutti accessibili, però si ha la possibilità di recuperare, compensando il costo di iscrizione di un’ipoteca volontaria con una maggiore liquidità a disposizione.

Vediamo come fare nel caso del coinvolgimento di un notaio.

Come fare con il notaio

La figura del notaio, quando interviene nella costituzione di un’ipoteca volontaria, si rivela molto importante, soprattutto quando si tratta del coinvolgimento di un immobile.

Poiché si tratta di un diritto che si costituisce proprio su un immobile, esso deve essere iscritto nei registri immobiliari.

Quindi si deve procedere alla realizzazione di un atto notarile e per questo l’iscrizione di ipoteca volontaria con costi non indifferenti è comunque da considerare.

Nel costo dell’iscrizione di ipoteca volontaria su immobile devono essere inclusi anche l’onorario del notaio e le imposte che si devono pagare e che sono previste dalla legge.

Che differenza c’è con il pignoramento

I due concetti di ipoteca volontaria e di pignoramento non vanno affatto confusi.

L’ipoteca volontaria costituisce infatti un modo per garantire il credito.

Tuttavia non è un titolo esecutivo per poter procedere a pignorare il bene del debitore.

Per poter effettuare il pagamento, infatti, occorre essere in possesso di un titolo esecutivo.

Si tratta di un decreto ingiuntivo che deve essere concesso, dopo che si è fatta una richiesta in tribunale e dopo che il giudice ha stabilito la possibilità di agire togliendo al debitore inadempiente il bene che è in suo possesso.

È certo però che il creditore, anche se per l’iscrizione dell’ipoteca volontaria il costo è ingente, ha in mano un’opportunità importante.

Ecco perché tutte le volte in cui prestiamo del denaro ad una persona è sempre importante valutare con attenzione se il debitore possa darci delle garanzie appropriate, una delle quali potrebbe essere l’ipoteca volontaria.

In ogni caso non bisogna mai stabilire degli accordi solo a parole, perché è necessaria almeno una scrittura privata che provveda al consolidamento dell’ipoteca volontaria, oltre che stabilisca la durata dell’ipoteca volontaria.

Nella scrittura privata devono essere indicati la natura e i presupposti del credito, in modo che esso possa essere dichiarato legittimo.

Deve essere poi specificato l’ammontare del credito, sia di quello presente che di quello che può diventare in futuro.

In questo modo si avranno tutte le carte in regola, per far valere le proprie ragioni se in futuro il debitore diventasse inadempiente.

Anche con una scrittura privata si può far valere il proprio diritto, dopo che il debitore ha stabilito un’ipoteca volontaria, e quindi si hanno tutti i presupposti per poter richiedere al giudice il titolo esecutivo.

L’ipoteca volontaria di solito ha un’efficacia per una durata di 20 anni.

Poi si può rinnovare l’iscrizione, procedendo prima che scada il termine stabilito.

Come estinguere l’ipoteca

L’estinzione dell’ipoteca, quindi la cancellazione dell’ipoteca volontaria, determina l’effetto della liberazione dell’immobile.

La cancellazione dell’ipoteca volontaria su immobile avviene in differenti casi.

Per esempio può accadere che si cancella l’ipoteca quando avviene l’estinzione del debito.

Oppure si può verificare in seguito alla cancellazione dell’iscrizione stessa o perché non si provvede a rinnovare l’iscrizione in maniera opportuna entro i termini previsti dalla legge.

Ma ci sono anche altri casi in cui l’ipoteca si estingue.

Per esempio si può estinguere per la rinuncia del creditore, per prescrizione o nel caso in cui il bene ipotecato sia soggetto a deperimento.

Per effettuare la cancellazione dell’ipoteca, si deve provvedere ad annotare il tutto a margine dei registri immobiliari, con un atto opportuno che contiene il consenso del creditore.

Abbiamo visto per l’ipoteca volontaria il costo, ma bisogna specificare che c’è anche un costo per la cancellazione dell’ipoteca volontaria.

Se ci si rivolge ad un notaio, cancellare un’ipoteca volontaria comporta una spesa di circa 600 euro, che va completamente a carico del debitore.

Tuttavia non bisogna dimenticare che c’è anche la possibilità di provvedere alla cancellazione automatica dell’ipoteca, che, secondo quanto stabilito dal decreto Bersani, non comporta nessun costo per il debitore.

Per cancellare un’ipoteca c’è una tempistica da rispettare.

Se la cancellazione avviene per estinzione del debito, nel momento in cui il creditore riceve tutta la somma di denaro che ha prestato, si può procedere ad avviare le pratiche per cancellare l’ipoteca stessa.

Per l’ipoteca volontaria occorrono 30 giorni di tempo.

È proprio nell’arco di questo periodo che la banca deve dare comunicazione agli uffici competenti, i quali devono provvedere a cancellare dai registri il tutto.

In ogni caso la banca non è obbligata a dare al debitore una comunicazione del fatto che sia avvenuta l’estinzione.

È il debitore in prima persona che si deve adoperare per verificare che la procedura sia andata a buon fine e che l’ipoteca sia stata cancellata nell’arco del tempo stabilito dalla legge di riferimento, che è sempre il decreto Bersani, entrato in vigore a partire dal 2 aprile del 2007, con la legge 40.

Il fondo patrimoniale

Fondo patrimoniale e ipoteca volontaria: che collegamento esiste?

Il fondo patrimoniale consiste in un vincolo che può essere imposto anche su un immobile.

Il vincolo riguarda la destinazione in favore di alcuni componenti del nucleo familiare, come per esempio il coniuge.

Obbligatoriamente il vincolo è volto a fare in modo che il bene sia utilizzato per il soddisfacimento dei bisogni della famiglia, secondo ciò che stabilisce l’articolo 167 del Codice Civile.

Cosa succede quando viene costituita un’ipoteca volontaria su un immobile che rientra nel fondo patrimoniale?

Secondo quanto è stato stabilito dalla Commissione Tributaria di primo grado di Bolzano nel 2013, l’ipoteca sull’immobile in un fondo patrimoniale è legittima, se viene dimostrato che il debito non è stato contratto per i bisogni della famiglia, ma per altre esigenze, che possono essere voluttuarie o che possono essere rappresentate da interessi a livello speculativo.

Per quanto riguarda in particolare la possibilità di iscrivere ipoteca volontaria sui beni del fondo patrimoniale, bisogna rivolgersi a quanto stabilito dall’articolo 169 del Codice Civile, il quale stabilisce solitamente la richiesta del consenso di entrambi i coniugi.

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