Donazione Prima Casa e Acquisto Nuovo Immobile: Tutti i Fattori Che Bisogna Conoscere e Valutare!

Donazione Prima Casa e Acquisto Nuovo Immobile elementi importanti

Donazione della prima casa e acquisto di un nuovo immobile: vediamo come funziona questa procedura.

Molti si chiedono cosa succede se hanno ricevuto una prima casa in donazione e poi vogliono procedere all’acquisto di un nuovo immobile.

Da questo punto di vista non possiamo non considerare quali sono i vantaggi e gli svantaggi della donazione di un immobile, per comprendere più a fondo la questione.

Soprattutto vogliamo considerare il problema dal punto di vista delle opportunità fiscali che tutta la procedura comporta.

Vogliamo capire, più dettagliatamente, se è possibile usufruire in questo modo di alcuni vantaggi dal punto di vista fiscale e in che rapporto le detrazioni fiscali si situano con la donazione di una prima casa e l’acquisto di un nuovo immobile.

Inoltre la donazione della prima casa e l’acquisto di un nuovo immobile cosa comportano per quanto riguarda le tasse da pagare?

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I vantaggi della donazione

Iniziamo questa guida mettendo in evidenza quali sono per la donazione della prima casa i benefici che si possono ricavare.

Prendiamo le mosse proprio da questo aspetto, per parlare più a fondo della donazione della prima casa e l’acquisto di un nuovo immobile.

La donazione può essere molto utile nel caso in cui un debitore voglia mettere al sicuro la proprietà immobiliare dai creditori.

Quando si è in difficoltà economica e non si riesce a restituire le somme che si devono, il creditore potrebbe avanzare dei diritti sulla proprietà immobiliare del debitore.

Con la donazione questo rischio potrebbe essere ridotto.

In ogni caso ricevere una donazione comporta comunque dei vantaggi per il ricevente, nonostante il donante possa detenere dei diritti di usufrutto, dopo aver trasferito un proprio bene senza pretendere ricompense.

Il donante viene arricchito da un soggetto donatario gratuitamente.

Potrebbe essere il caso per esempio di un genitore che voglia aiutare il figlio in difficoltà, donandogli la casa o anche un immobile da utilizzare come prima casa.

Spesso i giovani sono in difficoltà nel poter acquistare un immobile.

Anche le giovani coppie possono essere aiutate attraverso la donazione, se hanno difficoltà ad avere un lavoro stabile.

Ma ci sono degli inconvenienti?

Consideriamo anche questa possibilità.

Gli svantaggi della donazione

Quali sono per la donazione della prima casa i contro da non sottovalutare?

La donazione ha sicuramente dei vantaggi (come ti abbiamo accennato prima), ma anche degli svantaggi che non possono non essere presi in considerazione.

Vediamo insieme qual sono!

Diventa difficile vendere casa

Teniamo presente che innanzitutto una casa ricevuta in donazione potrebbe essere più difficile da vendere.

Le difficoltà sono collegate alla pretesa che gli eredi legittimari possono avere nei confronti di chi ha ricevuto l’immobile.

Infatti, alla morte del donante, si apre una procedura di successione.

Se la donazione è andata a favore di un soggetto che non rientra tra i legittimari e quindi lede i diritti degli stessi legittimari, perché sottrae a loro una parte del patrimonio del parente defunto, gli eredi legittimari possono agire contro colui che ha ricevuto la donazione, aprendo un’azione di riduzione.

Quest’ultima è una procedura che ha come obiettivo l’annullamento della donazione e può essere fatta valere fino a dieci anni da quando si apre la successione.

La donazione quindi rimane stabile e qualcuno difficilmente si impegnerebbe ad acquistare un bene di cui poi potrebbe essere privato.

Nel momento in cui invece la donazione viene fatta a favore di uno degli eredi legittimari, questa situazione non si verifica perché è considerata un anticipo della successione.

E’ più difficile ottenere un mutuo

Spesso le banche però con la donazione non intervengono ad erogare un mutuo necessario per l’acquisto di una casa oggetto di donazione, sempre per il discorso che abbiamo evidenziato precedentemente.

E’ evidente infatti che si può essere privati del bene e pertanto la banca può non erogare un mutuo.

Al limite concede la somma soltanto attraverso la stipula di una polizza fideiussoria.

Le agevolazioni fiscali

È possibile in caso di donazione di una prima casa e acquisto di un nuovo immobile usufruire di alcune agevolazioni fiscali?

Su questo aspetto è intervenuta la Cassazione con l’ordinanza 13118/19 del 16 maggio 2019.

La Suprema Corte ha riferito che in caso di donazione della prima casa e acquisto di nuovo immobile è possibile usufruire del bonus prima casa soltanto in determinate condizioni.

Infatti per avere il bonus prima casa, in generale, la legge prescrive che il soggetto beneficiario non sia proprietario di un altro immobile nello stesso Comune.

La Cassazione, però, ha stabilito che è possibile ottenere il bonus prima casa in alcuni casi, anche se si possiede un’altra casa nello stesso Comune.

La condizione è quella secondo la quale il primo immobile non sia abitabile o sia troppo piccolo per il nucleo familiare.

Se il primo immobile non è idoneo a soddisfare le esigenze abitative della famiglia, si può usufruire delle agevolazioni fiscali previste per la prima casa per l’acquisto di un nuovo immobile, anche se si è ricevuta in donazione la prima casa.

Sono previste comunque delle verifiche sull’effettiva inabitabilità o sulle dimensioni e sulle caratteristiche che la prima casa possa offrire nel senso della qualità della vita.

Le tasse da pagare

Affrontiamo anche il problema della donazione della prima casa e dell’acquisto di un nuovo immobile anche dal punto di vista delle tasse da pagare nel caso del trasferimento gratuito di proprietà nei confronti del donatario.

Si possono distinguere tre tipi di tasse per la donazione di un immobile come prima casa.

L’importo però di queste ultime varia a seconda del grado di parentela tra colui che dona e colui che riceve l’immobile.

Le tasse sono: l’imposta ipotecaria, l’imposta catastale e l’imposta sulle donazioni.

A tutto questo bisogna aggiungere il costo per pagare il notaio.

L’imposta sulla donazione corrisponde al 4% se il beneficiario è il coniuge o un parente in linea retta, al 6% se il beneficiario è un fratello o una sorella, sempre al 6% se si tratta di un parente fino al quarto grado, all’8% se il beneficiario è una persona diversa.

Ci sono comunque delle franchigie che vanno considerate.

Nel caso del 4% la tassa va calcolata sul valore eccedente della franchigia di un milione di euro.

Nel 6% la franchigia passa a 100.000 euro.

Facciamo qualche esempio per chiarire meglio.

Per esempio se la casa vale 1.200.000 euro, nel caso in cui il donatario è un coniuge o un figlio, si pagheranno 8.000 euro.

Nel caso del 6% si pagheranno 66.000 euro per un fratello o una sorella, 72.000 euro per un altro parente fino al quarto grado, 96.000 euro per una persona diversa.

L’imposta catastale per la voltura dell’atto corrisponde all’1% del valore dell’immobile.

L’imposta ipotecaria corrisponde, invece, al 2% del valore dell’immobile.

Per il caso specifico della donazione della prima casa queste due imposte hanno un costo calcolato in maniera forfettaria di 200 euro ciascuna.

A cosa fare attenzione se vuoi comprare casa dopo una donazione

Può capitare di trovarsi in una situazione specifica: hai ricevuto un immobile con una donazione e adesso vuoi acquistare una nuova casa.

Potresti decidere di vendere la casa che hai ricevuto in donazione per poter procedere all’acquisto del nuovo immobile.

Ma a cosa devi prestare attenzione in questo caso?

Potresti trovarti ad avere a che fare con due situazioni differenti:

  1. hai dichiarato al momento della donazione di utilizzare l’immobile come prima casa e quindi hai avuto a disposizione il bonus casa di cui abbiamo parlato precedentemente. In questa situazione ricordati che deve passare un periodo di tempo stabilito prima di poter vendere la casa;
  2. gli eredi potrebbero contestare il fatto di non aver ottenuto una quota equa.

Ti consigliamo di leggere la nostra GUIDA PRATICA su: Posso vendere una casa ricevuta in donazione?

Analizziamo tutto nel dettaglio.

La perdita delle agevolazioni fiscali

Nel caso tu abbia usufruito del bonus prima casa e quindi nel momento della donazione hai usufruito delle agevolazioni fiscali previste per legge, non puoi procedere alla vendita dell’immobile prima di cinque anni dal momento in cui è stato effettuato il rogito.

Se si verifica questa situazione e quindi si vende l’immobile prima dei cinque anni, bisognerà effettuare il pagamento delle imposte che precedentemente non erano state pagate, quando si è effettuata la donazione.

Dovrai quindi pagare l’IVA oppure l’imposta di registro e in aggiunta anche l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale.

Potrebbero essere previste naturalmente anche delle sanzioni specifiche.

Puoi comunque chiedere il ricalcolo delle imposte all’Agenzia delle Entrate, per cercare di diminuire la somma relativa alle sanzioni da pagare.

Le contestazioni da parte degli eredi

Dicevamo anche che si potrebbe verificare la possibilità di una contestazione da parte degli eredi di chi ha effettuato la donazione.

Questo si verifica quando i figli o il coniuge pensano di aver ottenuto una quota non equa rispetto a quella che potrebbe essere considerata legittima.

Ricorda in particolare che gli eredi possono chiedere la propria quota entro dieci anni dalla morte di chi ha effettuato la donazione, attraverso una richiesta al tribunale.

Se l’immobile è stato venduto e il donante è in vita, gli eredi potranno ottenerlo di nuovo entro venti anni dal momento della donazione.

A cosa prestare attenzione quando si compra una casa donata

Il punto principale al quale prestare attenzione nel momento in cui si acquista una casa che il proprietario precedente aveva ricevuto in donazione riguarda proprio le possibili contestazioni da parte degli eredi.

Come abbiamo già spiegato in precedenza, in caso di morte di chi ha donato, gli eredi (i figli, il coniuge e gli ascendenti) hanno la possibilità di ottenere una quota legittima di eredità, a prescindere dalla volontà del donante defunto.

Se qualcuno degli eredi sostiene di essere stato privato di questa quota proprio per la donazione dell’immobile, è possibile effettuare una vera e propria azione giudiziaria per ottenere la restituzione della casa.

È da ricordare (e questo è un aspetto molto importante) che l’effetto di questa azione può ricadere anche sui terzi e quindi su chi ha acquistato l’immobile successivamente.

Infatti potrebbe essere reso nullo l’atto di compravendita e quindi la casa dovrà essere restituita (se considerata facente parte dell’eredità legittima) agli eredi, anche se è stata venduta.

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