Cambio di destinazione d’uso: quando richiederlo!

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cambio di destinazione d'uso

L’idea di fare un cambio di destinazione d’uso può trasmetterci subito un po’ di ansia se pensiamo che questa operazione concreta di trasformazione delle funzioni degli immobili possa essere accompagnata da tanta noiosa burocrazia. In realtà, non è esattamente così. Bisogna conoscere bene la procedura, armarsi di pazienza, rivolgersi ai giusti professionisti e tutto diventa possibile.

Un’idea che riserva molti vantaggi, soprattutto se stiamo pensando a un cambiamento dei nostri immobili in funzione di un investimento.

Vediamo di che cosa si tratta, addentriamoci nella procedura e nella documentazione da chiedere, valutiamo i possibili ostacoli e la strada per portare a compimento un cambio destinazione d’uso è tutta in discesa.

Cambio di destinazione d’uso: che cos’è

Il cambio di destinazione d’uso in materia di edilizia è il cambiamento dell’insieme delle modalità e delle finalità di un edificio o di un’unità abitativa.

Può essere anche di un altro tipo, cioè drasticamente rilevante quando comporta il passaggio a una categoria diversa senza che siano state effettuate opere murarie. È importante ricordare che quando si cambia la categoria di un immobile, di un edificio cambia anche la rendita su cui vanno calcolate tasse come l’Imu e la Tasi.

Cambio di destinazione d’uso: perché richiederlo?

Il cambio destinazione uso viene richiesto quando vogliamo cambiare le finalità di un certo edificio trasformandolo, per fare degli esempi evidenti, in un laboratorio industriale, in un negozio, in una casa privata, oppure passando da un box auto in un ufficio, da un negozio a un garage ecc.

Talvolta, per farlo, sono necessari interventi di ristrutturazione più o meno invasivi perché sono necessari servizi e impianti che nel vecchio ambiente erano assenti.

Può capitare che servano strumenti isolanti o che si necessiti di un buon impianto di riscaldamento per ottenere il miglior comfort possibile in un’unità immobiliare che, per la prima, volta verrà utilizzata come casa o come studio medico. Prima però di procedere concretamene con queste trasformazioni e attuare la metamorfosi, bisogna passare attraverso una fase della procedura di natura più burocratica, vediamo come.

Qual è la procedura da attivare per il cambio di destinazione d’uso

Quando si vuole effettuare il cambio destinazione d’uso di un edificio, di un appartamento, di una qualsiasi unità abitativa, di un negozio, di un laboratorio industriale, di un box ecc., innanzitutto, è necessario fare alcune verifiche.

In via preventiva, bisogna recuperare quello che viene chiamato Piano Regolatore, cioè un insieme di norme approvate dal proprio comune di residenza che possono vietare o meno il cambio di destinazione d’uso in particolari zone del comune o a causa di motivazioni specifiche.

Se il Piano Regolatore non prevede alcun limite, è necessario richiedere ulteriori autorizzazioni al comune. Per prima cosa, bisogna fare una distinzione fondamentale a seconda che il cambio d’uso comporti o meno l’esecuzione di opere edilizie e lavori di ristrutturazione per portare a buon fine la nostra operazione.

Se non c’è bisogno di interventi di questo genere il cambio destinazione uso può essere ottenuto con la presentazione di una Denuncia di Inizio Attività (DIA) oppure, in alternativa, si può ricorrere alla SCIA, cioè a un altro documento che consiste nella Segnalazione Certificata di Inizio Attività, a seconda delle varie disposizioni del comune.

A questo proposito ti consigliamo di approfondire l’argomento tramite la lettura di questi articoli:

Se, in caso contrario, per attuare il cambio di destinazione d’uso sono previste delle modifiche di natura strutturale o distributiva, allora sarà necessario fare richiesta di un Permesso di Costruire, vista l’importanza dell’intervento da dover realizzare.

A tal punto, bisogna valutare altri presupposti per portare a compimento l’operazione. Può capitare che l’immobile oggetto del cambio destinazione uso faccia parte di un condominio.

Quest’eventualità obbliga a verificare se nel regolamento condominiale vi siano delle restrizioni che vietino questo tipo di intervento. Se si notassero dei particolari divieti, prima di procedere ulteriormente, sarebbe necessario chiedere autorizzazione all’assemblea del condominio.

Dopo aver ottenuto tutte le autorizzazioni necessarie, si potrà procedere all’operazione di cambio destinazione d’uso che comporta anche il cambio della categoria catastale dell’immobile.

A chi rivolgersi per il cambio di destinazione d’uso

Nonostante ormai tu conosca molto bene la procedura per un cambio di destinazione d’uso, il nostro consiglio è sempre quello di farti seguire da un professionista del settore edilizio abilitato e iscritto all’Albo come un geometra, un ingegnere edile o un architetto che può facilitarti in tutta l’operazione con consigli e la sottoscrizione della documentazione necessaria.

Inoltre, può seguirti nel caso il cambio destinazione d’uso prevedesse opere murarie, valutando preventivi diversi e dirigendoti verso un’impresa edile adatta alle tue esigenze, da guidare con la progettazione e alla quale affiancarsi.

Quali sono i tempi di attesa per il cambio di destinazione d’uso

I tempi per riuscire a realizzare un cambio di destinazione variano molto a seconda della presenza delle opere murarie. Sono ovviamente più rapidi in caso di cambio di destinazione d’uso senza interventi di ristrutturazione.

Una volta eseguita un’indagine accurata, in pochi giorni, si esegue il rilievo e vengono preparati i disegni e la pratica. In un periodo di tempo che va dai 7 ai 10 giorni lavorativi si riesce a protocollare. Per gli altri cambi di destinazione d’uso ci vuole qualche giorno in più in base alle difficoltà.

È importante tenere presente che per un cambio di destinazione d’uso si protocolla con una DIA, che impone di iniziare i lavori 30 giorni dopo il rilascio. Mentre se si presentano vincoli di qualunque tipo il comune chiede un tempo di attesa per ricevere il nullaosta di minimo 120 giorni.

Cambio di destinazione d’uso: costi

Quando si vuole procedere a un cambio di destinazione d’uso la spesa da mettere in conto è in larga parte legata ai costi per effettuare i lavori materiali all’interno dell’immobile, a cui si devono aggiungere le parcelle dei professionisti coinvolti per i lavori stessi (cambio destinazione d’uso con interventi), per la richiesta e rilascio della documentazione, per il cambio dei dati catastali (che di solito avviene attraverso l’uso del software Docfa) e gli oneri di urbanizzazione.

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