Gli affitti brevi sono oggi una delle soluzioni più diffuse per valorizzare un immobile, soprattutto in città turistiche o zone ad alta richiesta. Gestire tutto senza agenzia è possibile, ma nel 2025 sono entrate in vigore regole che ogni proprietario deve conoscere per evitare sanzioni.
Le principali novità riguardano:
il Codice Identificativo Nazionale (CIN) obbligatorio,
la SCIA per chi gestisce più immobili,
i limiti comunali, ridimensionati dal Consiglio di Stato.
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Le nuove regole legislative
Prima di pubblicare un annuncio o accogliere ospiti, serve avere chiaro cosa prevede la legge. Ecco i punti chiave del 2025.
Il Codice Identificativo Nazionale (CIN)
Dal 1° gennaio 2025, ogni immobile destinato ad affitto breve deve avere un CIN, un codice univoco da inserire in annunci e contratti.
Come si ottiene: sul portale del BDSR caricando i dati catastali e i documenti dell’immobile.
Tempistiche: circa 7 giorni.
Obbligo: deve comparire in tutti gli annunci online.
⚠️ Sanzioni: fino a 5.000 € in caso di assenza.
La SCIA per i locatori “imprenditori”
Chi gestisce più di 3-4 appartamenti con affitti brevi viene considerato un imprenditore. In questo caso serve:
presentare la SCIA al Comune,
iscriversi come attività ricettiva,
applicare la tassazione da impresa.
Le multe per mancata SCIA vanno da 2.000 a 10.000 €.
La sentenza del Consiglio di Stato
Ad aprile 2025, il Consiglio di Stato ha limitato i poteri dei Comuni: non possono più imporre divieti generici sugli affitti brevi.
Esempio: è stato annullato il blocco totale degli affitti brevi a Firenze.
Restano però validi gli obblighi di sicurezza e la comunicazione ospiti alla Questura.
👉 Prima di partire, controlla sempre il regolamento del tuo Comune: potrebbero esserci limiti per zone centrali o edifici storici.
Come iniziare un affitto breve senza agenzia
Occorre sicuramente fare alcune valutazioni che ti permetteranno di non commettere errori.
Vediamo bene di cosa si tratta.
Valutare la convenienza dell’immobile
Prima di tutto, chiediti: il mio appartamento è adatto agli affitti brevi?
Guadagni: in media un affitto breve rende fino al 30% in più rispetto a un contratto lungo.
Costi da considerare: pulizie, manutenzione, utenze, tasse di soggiorno.
Domanda locale: verifica su Airbnb o Booking quanti immobili simili sono disponibili nella tua zona.
Scegliere il contratto adatto
Per gli affitti brevi la forma più usata è il contratto turistico, che copre periodi di pochi giorni o settimane.
Tassazione: cedolare secca al 26%.
Registrazione: non necessaria sotto i 30 giorni; obbligatoria se la durata supera un mese.
👉 Il contratto tradizionale (anni) non è adatto a chi vuole puntare sul turismo.
Stabilire il prezzo giusto
Il prezzo deve essere competitivo ma sostenibile.
Confronta le tariffe nella tua zona su Airbnb e Booking.
Aggiungi costi extra per pulizie e biancheria.
💡 Piccolo trucco: applica un pricing dinamico (adattare il prezzo in base alla stagione e alla domanda). In media può aumentare l’occupazione del 12%.
Documenti e tasse da non dimenticare
Raccogliere e avere tutti i documenti è fondamentale. Ecco la lista dei documenti fondamentali
Documenti richiesti
Per pubblicare e ospitare in regola ti serviranno:
documento di identità del proprietario,
atto di proprietà o autorizzazione all’uso,
certificato di agibilità,
certificato antincendio,
Codice Identificativo Nazionale (CIN).
Registrazione del contratto
Se l’affitto dura più di 30 giorni, il contratto va registrato all’Agenzia delle Entrate:
Compila il modello online,
Paga l’imposta di registro,
Carica i documenti,
Ricevi la conferma.
Tassazione
Imposta di registro: 2% del canone (se contratto lungo).
Cedolare secca: 26% sui redditi da affitti brevi.
💡 Esempio: con un canone annuo di 12.000 €, l’imposta di registro è 240 €, mentre la cedolare secca ammonta a 3.120 €.
Obblighi di sicurezza e gestione ospiti
Per poter affittare l’immobile è necessario possedere i requisiti per la sicurezza e fare comunicazioni precise sugli alloggiati.
Ecco come devi muoverti!
Sicurezza dell’immobile
Prima di accogliere ospiti devi assicurarti che la casa sia sicura. Sono richiesti:
rilevatori di monossido,
estintori,
segnaletica di emergenza.
Check-in e comunicazioni alla Questura
Dal 2025 non è più permesso il check-in automatico con smart lock: serve la presenza fisica al momento dell’arrivo.
Gli ospiti devono essere registrati entro 24 ore su Alloggiati Web.
Sanzioni fino a 3.000 € per chi non rispetta le regole.
Marketing e gestione degli affitti brevi
Spesso si pensa che promuovere il proprio annuncio sia facile. In effetti è un’operazione semplice ma richiede attenzione e sapere come procedere è di fondamentale importanza per attirare persone interessate.
Creare un annuncio efficace
Un buon annuncio fa la differenza.
Titolo chiaro e ottimizzato per la ricerca.
Foto professionali e luminose.
Descrizione semplice ma dettagliata.
CIN ben visibile.
👉 Aggiungere un video tour aumenta clic e fiducia.
Arredare e preparare l’immobile
Gli ospiti cercano comfort e praticità:
arredi multifunzionali (divano letto, tavolo pieghevole),
Wi-Fi veloce,
kit di benvenuto (acqua, caffè, snack),
controlli regolari delle dotazioni antincendio.
Gestire prenotazioni e ospiti
Per non impazzire tra messaggi e calendari, puoi usare un channel manager gratuito.
Rispondi rapidamente ai messaggi,
gestisci cancellazioni con chiarezza,
stabilisci regole trasparenti per il deposito cauzionale.
Errori comuni da evitare
Non richiedere il CIN → multa fino a 5.000 €.
Registrare il contratto in ritardo → sanzione fino a 2.000 €.
Gestire più immobili senza SCIA → multe fino a 10.000 €.
Affidarsi solo a check-in automatici → sanzione fino a 3.000 €.
FAQ sugli affitti brevi
Come ottengo il CIN?
Dal portale del Ministero del Turismo, caricando dati catastali e documenti.
Cosa succede se affitto più di 3 immobili?
Diventi imprenditore: serve SCIA e tassazione da impresa.
È obbligatoria la presenza al check-in?
Sì, dal 2025 non sono più ammessi check-in automatici.
Meglio cedolare secca o tassazione ordinaria?
La cedolare secca al 26% è più semplice, ma valuta in base al tuo reddito complessivo.
Quali sanzioni rischio se non registro il contratto?
Se supera i 30 giorni, la multa può arrivare a 2.000 €.
Come proteggermi dai danni?
Richiedi un deposito cauzionale e inserisci clausole chiare nel contratto.
