Vendita immobile eredi disaccordo?

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Vendita immobile eredi disaccordo? Per comprendere bene cosa succede in caso in cui gli eredi che hanno ereditato un immobile sono in disaccordo, bisogna partire dal concetto di comproprietà che si eredita in base alla successione.

Quando un parente muore, lascia agli eredi i beni che erano di sua proprietà, che possono essere anche delle case.

Tutta questa procedura prende il nome di successione.

La successione è in particolare l’individuazione degli eredi, che deve essere effettuata entro un anno dalla morte dell’individuo.

Ogni erede comproprietario ha la sua quota di eredità.

Se uno degli eredi vuole prendere per sé tutta l’eredità, non deve fare altro che pagare a ciascuno la sua quota e può prendere per sé tutto l’immobile che il parente ha lasciato.

Tutto ciò però presuppone che gli altri eredi siano d’accordo. Quindi, in presenza di un accordo, tutti gli eredi si recano da un notaio per effettuare la divisione immobiliare.

Può accadere però che ci sia un disaccordo tra gli eredi e in queste situazioni bisogna procedere per le vie legali.

Occorre quindi rivolgersi ad un giudice per procedere alla divisione giudiziale dell’immobile.

Ma come funziona la vendita immobile eredi disaccordo?

Scendiamo nei dettagli e vediamo cosa dice in particolare l’articolo 791 bis del Codice di Procedura Civile.

Le norme stabilite dall’articolo 791 bis del Codice di Procedura Civile

Può capitare che i coeredi siano d’accordo sull’entità delle quote, ma non si trovino d’accordo per quanto riguarda il valore di queste quote.

Quindi hanno bisogno di rivolgersi ad un giudice, in modo che quest’ultimo possa nominare un consulente per la stima del valore dei beni.

Il consulente ha anche il compito di mettere a punto un progetto di divisione valido in caso di vendita immobile eredi disaccordo.

Se tutti gli eredi sono d’accordo con il progetto messo a punto dal consulente, si procede sempre per vie legali alla divisione ereditaria.

Questa procedura costa di meno rispetto a quella ordinaria.

Inoltre è molto più veloce, perché il procedimento ordinario di solito non dura mai meno di tre anni.

Cosa succede con la negoziazione assistita

A volte può capitare che i coeredi litigano per vari motivi che riguardano la divisione dell’immobile ereditato.

Proprio per questo motivo si rivolgono ad un avvocato per avviare una procedura di negoziazione assistita.

In questo caso l’avvocato ha il compito di trovare un accordo bonario tra le parti.

Tante volte l’avvocato procede con l’aiuto di un mediatore.

L’obiettivo diventa quello di non rimanere ancorati soltanto al valore economico delle quote, ma di tenere conto anche del valore affettivo del bene.

In sostanza con la negoziazione assistita si può trovare una soluzione che possa soddisfare tutte le parti.

Tra l’altro la mediazione da effettuare in caso di vendita immobile eredi disaccordo comporta anche dei vantaggi dal punto di vista fiscale, perché in questo caso coloro che sono diventati i proprietari dell’immobile sono esonerati anche dal pagamento di alcune imposte.

Si deve tenere presente che l’accordo raggiunto mediante un’opera di mediazione deve essere autenticato da un notaio, che trascrive il tutto nei registri immobiliari.

Prima che avvenga questa trascrizione e quindi per tutto il tempo in cui dura la mediazione, se uno degli eredi utilizza in modo esclusivo il bene che ha ereditato, gli altri hanno diritto di ricevere un’indennità.

La comproprietà tra coniugi

Può capitare che la comproprietà ereditata è quella tra coniugi, che ereditano al 50% ciascuno un immobile.

I problemi possono sorgere nel caso in cui i due coniugi decidano di separarsi.

In questo caso, se manca l’accordo fra i due per quanto riguarda l’assegnazione dell’immobile, entrambi possono far ricorso al parere di un giudice.

Bisogna anche vedere se l’immobile ereditato può essere adibito ad uso residenziale come prima casa.

Infatti in questa situazione il giudice generalmente assegna la casa ad uno dei due coniugi, perché questi possa viverci insieme eventualmente alla presenza di figli minori.

L’altra parte può decidere comunque di vendere la sua quota all’altro comproprietario o anche ad una terza persona.

Però anche la terza persona che acquista l’immobile dovrà comunque tenere conto del fatto che per decisione del giudice nella casa continua a vivere uno dei due coniugi comproprietari a cui l’abitazione è stata assegnata insieme eventualmente ai figli.

La divisione giudiziale

Nel caso della divisione giudiziale si può incorrere in due situazioni.

La prima consiste nel fatto che il singolo coerede vuole dividere la comproprietà sulla casa e gli altri invece non sono d’accordo in questo senso.

Come abbiamo specificato prima, questa materia è trattata dalla procedura ordinaria, perché se non si raggiunge un accordo sulla divisione ogni coerede può proporre una domanda di divisione.

Il secondo caso, invece, è rappresentato dal fatto che tutti i coeredi sono d’accordo nel dividere la proprietà, ma non riescono ad accordarsi sulle quote.

In questo caso si parla di divisione a domanda congiunta.

Attraverso l’intervento di un notaio, di un avvocato o di un commercialista, si procede direttamente alla formazione dei lotti che vengono assegnati a ciascun coerede.

Se invece l’immobile per sua natura non può essere divise oppure se accade che le parti non si accordano, il giudice dispone la vendita dell’immobile all’asta.

In questo caso si entra nell’ambito di un’altra procedura, generalmente di cui molti intenditori dispongono, per cercare di concludere affari molto vantaggiosi per loro.

Può accadere infatti che all’asta la casa venga venduta ad un valore inferiore rispetto a quello di mercato, per cui qualcuno può aggiudicarsi l’immobile anche a poco prezzo, concludendo un affare davvero importante.

Per quanto riguarda la vendita all’asta, è sempre il giudice che stabilisce le relative condizioni, che, in generale, possono valere nella procedura del con o senza incanto e, nel caso particolare, riguardano la vendita immobile eredi disaccordo.

Questa è però soltanto una soluzione a cui si arriva all’estremo, quando le parti decidono di non accordarsi nemmeno pacificamente attraverso l’intervento di un mediatore, che possa far risolvere gli interessi di tutti, portando alla soddisfazione di ciascuna esigenza.

In fin dei conti la vendita all’asta sarebbe da evitare, perché i coeredi finirebbero col vendere un immobile ad un prezzo spesso basso e ne conseguirebbe una vera e propria perdita di carattere economico.

Approfondimenti utili:

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