Vendere casa alla banca: come funziona esattamente!

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vendere casa alla banca come si fa

Vendere casa alla banca è una soluzione che può risultare molto conveniente e che si situa nell’ambito di quel prodotto finanziario che è noto come prestito vitalizio ipotecario.

Se ci chiediamo “Posso vendere la mia casa alla banca?”, la risposta è affermativa.

Vendere la propria casa alla banca è molto facile, se abbiamo un’età superiore ai 60 anni.

Chi ha compiuto il 60esimo anno di età infatti può ottenere un finanziamento che gli consente di disporre una certa liquidità, dando come garanzia all’istituto di credito l’immobile di proprietà.

La banca, in cambio di un prestito di denaro, iscriverà un’ipoteca sull’immobile.

È proprio così che funziona il prestito vitalizio ipotecario, nelle sue linee generali.

Ma andiamo a scoprire come sia possibile vendere casa alla banca in tutti i dettagli, assicurandosi un futuro sereno e lasciando poi la possibilità agli eredi di scegliere cosa fare, dopo la propria morte.

Il prestito vitalizio ipotecario: come funziona

Il prestito vitalizio ipotecario, che permette di vendere casa alla banca, è una soluzione introdotta dalla legge numero 44 del 2015.

Si tratta di una misura che ha come obiettivo quello di permettere la facilitazione dell’accesso al credito da parte di famiglie che si trovano in difficoltà economica e che hanno bisogno di disporre subito di una maggiore liquidità.

Il proprietario di un immobile che abbia compiuto più di 60 anni può dare la propria casa come garanzia alla banca sotto forma di ipoteca e non deve ricorrere alla vendita diretta dell’immobile o di altri beni, perché con l’imposizione dell’ipoteca può continuare a vivere fino al suo decesso nella propria abitazione.

Dopo la sua morte gli eredi che ricevono l’immobile hanno l’opportunità di decidere di riscattare il bene, pagando per intero la somma che il beneficiario ha ricevuto in prestito, oppure possono cedere la proprietà della casa alla banca.

Quest’ultima provvede alla vendita dell’immobile e con il ricavato recupera la somma che ha dato in prestito.

Se dalla vendita riceve un’eccedenza rispetto al valore dell’immobile in relazione alla consistenza del prestito, la somma eccedente può essere destinata agli eredi.

Lo stesso discorso può essere fatto se il beneficiario del finanziamento si rivolge non ad un istituto di credito, ma ad una compagnia di assicurazione.

Prima il limite minimo di età che era ammissibile per l’istituzione di un prestito vitalizio corrispondeva a 65 anni, poi è stato abbassato a 60 anni.

L’ipoteca che viene imposta è un’ipoteca di primo grado sull’immobile.

L’unico obbligo che rimane per il beneficiario è quello di restituire gli interessi e le spese, in maniera graduale, secondo un piano di rimborso che viene concordato fra le due parti, beneficiario e banca, nel momento in cui viene stipulato l’accordo.

Sugli interessi e sulle spese non viene applicata la capitalizzazione annuale.

Come calcolare la somma da finanziare

Nel momento in cui una persona che decide di vendere casa alla banca con il prestito vitalizio si rivolge ad un istituto di credito, quest’ultimo provvede ad effettuare una perizia sull’immobile.

Questa azione è fondamentale per stabilire il valore della casa.

Il perito è esterno alla banca e può determinare con oggettività il valore di mercato.

Questo valore è fondamentale, perché sulla base di esso viene calcolato l’importo della somma erogabile.

Tuttavia ci sono anche altri fattori che incidono sul calcolo della somma da ricevere.

Infatti un altro elemento essenziale da tenere in considerazione è l’età del richiedente.

Maggiore è l’età del beneficiario del finanziamento, più può aumentare la somma da ricevere.

Per fare qualche esempio, possiamo dire che chi ha intorno ai 60 anni di età può ricevere dalla banca il 15% del valore dell’abitazione.

Chi invece ha intorno ai 90 anni può ricevere dalla banca una somma di un importo che corrisponde a circa il 50-55% del valore della propria abitazione.

Naturalmente il prestito vitalizio attraverso il quale si può vendere casa alla banca non implica l’obbligo di mantenerlo necessariamente a vita.

Infatti solitamente le banche prevedono delle soluzioni che stabiliscono anche i termini per la risoluzione anticipata del contratto.

Tutto ciò implica che la somma intera debba essere restituita all’istituto di credito.

La risoluzione del contratto si può avere, ad esempio, quando il beneficiario è ancora in vita e ritarda per più di 7 volte il pagamento delle rate relative agli interessi e alle spese, anche non consecutivamente.

Per pagamento in ritardo va inteso una posticipazione compresa tra il 30esimo e il 180esimo giorno oltre la scadenza.

La risoluzione anticipata del contratto con il quale si ha la possibilità di vendere la casa alla banca può avvenire anche quando la proprietà dell’immobile venga trasferita in tutto o in parte ad altri oppure quando si costituiscono dei diritti reali di garanzia a favore di terze persone.

È conveniente?

Se ti chiedi “Posso vendere casa alla banca?”, come abbiamo visto attraverso la descrizione del prestito ipotecario vitalizio, ti puoi rendere conto di come vendere casa alla banca sia possibile e anche piuttosto facile.

Resta però una domanda a cui dobbiamo rispondere, per renderci conto se tutto ciò possa essere considerato conveniente o meno.

Per chi non ha altre garanzie da offrire, a parte l’immobile di proprietà, sicuramente il prestito vitalizio può essere considerato vantaggioso, quando si ha la necessità di richiedere un finanziamento.

È logico però che, per non correre particolari rischi o per non ritrovarsi in difficoltà successive, bisogna valutare con molta attenzione le condizioni che vengono poste nel momento in cui si stipula il contratto.

Secondo la legge, per usufruire del finanziamento, stabilendo un’ipoteca sull’immobile da parte della banca, la casa deve essere la stessa in cui il beneficiario del prestito ha la residenza.

Inoltre per vendere casa alla banca l’immobile deve avere delle caratteristiche determinate che possano consentirne una facile commercializzazione.

Esaminando tutte queste componenti, è facile rendersi conto che tutte le condizioni indicate nel contratto per vendere casa alla banca devono essere stabilite in maniera chiara fin dall’inizio e valutate attentamente anche per non ritrovarsi in difficoltà economiche.

Le agevolazioni fiscali

È bene specificare anche che il prestito vitalizio ipotecario per vendere casa alla banca mentre si è ancora in vita può essere una scelta che si rivela vantaggiosa anche dal punto di vista fiscale.

Con il prestito vitalizio la legge prevede delle agevolazioni fiscali.

Chi vende casa alla banca con questa soluzione finanziaria è esente dal pagamento delle imposte di bollo, delle imposte di registro e di quelle ipotecarie e catastali.

Inoltre il beneficiario del finanziamento è esente dal pagamento delle tasse sulle concessioni governative.

Deve solo impegnarsi a versare un’imposta sostitutiva che corrisponde allo 0,25% dell’importo erogato dalla banca (nel caso in cui si tratta di ipoteca sulla prima casa e relative pertinenze) o al 2% (se non si tratta di prima casa).

Per tutta la durata del prestito vitalizio ipotecario, colui che ha ricevuto il finanziamento continua comunque a versare tutte le tasse previste dalla legge sull’immobile, sempre a seconda della tipologia di immobile, nel caso in cui si tratti di seconda casa o di prima casa di lusso.

Quindi il beneficiario del prestito deve comunque continuare a pagare l’Imu, la Tasi, la Tari e l’Irpef, se l’abitazione non è stata data in affitto.

Dopo la morte del beneficiario, nel caso in cui siano trascorsi 12 mesi dall’apertura della successione e gli eredi non abbiano ancora restituito il debito alla banca, l’istituto di credito può procedere alla vendita dell’immobile, dopo però aver effettuato una perizia realizzata da un professionista.

Approfondimenti utili:

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