Declassamento Catastale: Come si Fa! La Guida che ti Informa!

DECLASSAMENTO CATASTALE DA A1 a A2

Forse avrai sentito parlare di declassamento catastale!

In particolare quando si sta per comprare casa si può aver bisogno di richiedere un declassamento catastale da A1 A2.

Sai come funzione esattamente il declassamento catastale immobile?

Se cerchi di saperne di più, hai trovato proprio il posto giusto: abbiamo messo a punto una guida specifica sul cambio categoria catastale.

Comprendere come avviene tutto il processo del classamento catastale ed eventualmente del declassamento catastale non è affatto un qualcosa da sottovalutare: devi ricordarti che spesso proprio dal classamento dipendono molte tasse che si pagano relativamente ad un immobile.

Questo vuol dire che, in base alla specifica categoria catastale, a cui appartiene una tua abitazione, puoi pagare più o meno imposte a seconda della classe di riferimento.

Il Declassamento catastale riduce la rendita catastale

In base alla tipologia di classificazione della tua abitazione, può dipendere la quantità delle imposte che ti ritrovi a pagare su quel dato immobile: quando avviene il declassamento catastale avviene anche il declassamento rendita catastale.

La rendita catastale è infatti strettamente correlata alle imposte che vengono applicate sugli immobili in quanto è il parametro di riferimento che viene utilizzato per calcolare l’importo delle tasse che un cittadino deve pagare, come ad esempio l’Imu, i tributi locali, le imposte sui redditi e sui trasferimenti.

Norme e disposizioni generali sul declassamento catastale

Secondo la legge in vigore nel nostro Paese “a decorrere dal 01 Gennaio 2005 i Comuni possono esaminare con un atto di verifica quegli immobili che [..] sono stati iscritti al Catasto con un classamento che non si può più considerare coerente”.

Può capitare, infatti, che nel corso del tempo intervengano delle variazioni edilizie tali da far cambiare tipologia alla categoria di immobile.

Per esempio un immobile classificato come comune abitazione (cat. A3) può essere trasformato in abitazione di tipo signorile (cat. A2) rientrando così in una categoria catastale differente; oppure può accadere il contrario ovvero un’abitazione, da un tipo ritenuto di lusso (cat. A1), passi ad una categoria meno “lussuosa” (cat. A2).

Proprio questo secondo esempio è un vero e proprio caso di declassamento catastale, quello che rimane da capire è come fare un declassamento catastale e quale la procedura per declassamento catastale.

Se sei tu a richiedere il declassamento

Per prima cosa, prima (anche solo di pensare) di fare una richiesta di declassamento è opportuno richiedere una visura storica dell’immobile di modo tale da venire a conoscenza del percorso storico circa l’accatastamento del tuo immobile.

Se non hai voglia di recarti alla conservatoria del catasto della tua città, puoi richiedere la visura direttamente online su questo sito ad un prezzo vantaggioso

Le richieste di declassamento catastale da A1 a A2 sono più diffuse di quello che ci si aspetti perché molti degli immobili in Italia che sono stati classificati negli anni passati come A1 oggi non rispecchiano più le caratteristiche di immobili di lusso: molto spesso pertanto chi compra un A1 prova a richiedere il declassamento in A2.

La visura storica quindi ti consente di sapere se esistono delle richieste precedenti di declassamento sul tuo immobile, ti consigliamo di richiedere la visura anche se sei a conoscenza di un immobile nel tuo stesso stabile che ha già beneficiato del declassamento o di farla su tutti gli appartamenti del tuo stabile se vuoi scoprirlo!

L’esito delle visure dell’immobile potrebbe dare alla tua richiesta un’arma di sicuro successo!

Se invece le visure non ti dessero una mano ricordati che puoi valutare tu stesso le caratteristiche e i requisiti di un A1 e confrontarle con le caratteristiche e i requisiti di un A2.

La domanda per richiedere un accertamento catastale che prevede la presa in analisi del declassamento dell’immobile dovrà essere redatta correttamente, per questo motivo ti consigliamo di avvalerti di un professionista.

Declassamento Catastale immobile

Se il declassamento catastale lo richiede il Comune

Se ti chiedi come fare declassamento catastale, continua a leggere, per sapere come viene portata avanti tutta la procedura.

La richiesta del Comune per il declassamento catastale, che implica anche una variazione rendita catastale, deve contenere tutti gli elementi che possano constatare l’incoerenza con l’iscrizione nella categoria catastale vigente.

Quindi il Comune deve mandare al proprietario dell’immobile una richiesta in cui si evidenzi la mancata iscrizione al Catasto o la situazione non più coerente con il precedente classamento catastale.

La denuncia, oltre ad essere comunicata ai soggetti interessati, deve essere notificata anche all’Ufficio del Territorio.

Per quali interventi il comune può richiedere la variazione

Abbiamo parlato fino a questo momento di interventi edilizi, per i quali l’iscrizione in una determinata categoria catastale di un immobile risulta incoerente.

Il Comune, abbiamo detto, ha il compito di verificare tale incoerenza e di provvedere a chiedere al proprietario di rettificare il tutto.

Ma quali sono gli interventi edilizi per i quali possono essere richiesti la variazione e il declassamento catastale?

Sono interventi edilizi di grande portata.

Per esempio una nuova costruzione oppure in riferimento alle unità immobiliari per le quali siano state rilasciate licenze ad uso commerciale e che non sono iscritti al Catasto con la destinazione autorizzata.

Si può trattare anche di immobili che hanno perso i requisiti tipici della ruralità o che sono interessati da interventi edilizi che comportano una modifica nella destinazione d’uso, modifica che sia stabilita a livello permanente.

Per indicare che questa modifica sia permanente, essa deve implicare che aumentino almeno del 15% il valore di mercato e la redditività ordinaria.

In genere si tratta di interventi che comportano delle forti variazioni nella distribuzione degli ambienti e degli impianti originari delle unità immobiliari.

Cosa deve contenere la richiesta del Comune

Il Comune deve notificare ai proprietari la richiesta di aggiornamento catastale.

Questa richiesta deve contenere alcuni dati fondamentali.

Innanzitutto si tratta di comunicare i vigenti dati catastali dell’unità immobiliare, se essi sono disponibili.

Poi si devono specificare gli elementi in base ai quali è stata fatta la constatazione di una mancata denuncia di variazione catastale.

Devono essere specificate le modalità per adempiere agli obblighi.

Infatti la denuncia di variazione deve essere presentata secondo la cosiddetta procedura DOCFA, redatta da un professionista tecnico in possesso di abilitazione.

Nella richiesta le autorità comunali devono specificare un termine di 90 giorni per provvedere agli obblighi in oggetto.

Devono essere specificate anche le conseguenze in cui si può incorrere in caso di inadempienza.

Le multe per i proprietari non adempienti

Se entro il termine di 90 giorni dal ricevimento della notifica il proprietario dell’immobile non presenta la variazione catastale, può incorrere nel pagamento di alcune sanzioni.

Le sanzioni sono comprese tra un minimo di 258 euro e un massimo di 2.066 euro per le violazioni che si sono verificate prima dell’1 luglio 2011.

Per quelle violazioni commesse dopo tale data, le sanzioni vanno da un minimo di 1.032 euro ad un massimo di 8.264 euro.

Inoltre il proprietario è tenuto al pagamento dei tributi dovuti, al pagamento delle spese di notifica e degli oneri per le attività svolte dall’Ufficio del Territorio.

In seguito all’attribuzione della nuova categoria catastale, dopo l’adeguamento del Catasto, il proprietario è tenuto a pagare la quantificazione delle somme dovute.

Tali importi sono comunicati al soggetto interessato con la collaborazione delle autorità comunali.

Spetta sempre comunque all’Ufficio delle Entrate verificare la documentazione prodotta dal Comune e quella che è stata messa a punto dai proprietari dell’immobile.

In questo modo si può fare un’attenta verifica.

L’ufficio territoriale, se constata attraverso la documentazione che non sussiste l’obbligo di variazione catastale, può dispensare il proprietario dall’obbligo di effettuarla e ne dà comunicazione al Comune di competenza.

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