Guida alla vendita veloce

Compromesso di vendita: che cos’è e come funziona!

0
105
compromesso di vendita immobile

Il compromesso di vendita è un contratto preliminare che viene stabilito tra le due parti, l’acquirente e il venditore.

Attraverso il compromesso di vendita immobiliare, i due si accordano per poi concludere la vendita dell’immobile con un contratto definitivo, che sarà il vero e proprio contratto di compravendita.

Col compromesso di vendita le due parti si accordano reciprocamente che in una fase successiva andranno davanti al notaio per concludere l’affare e arrivare ufficialmente al passaggio di proprietà dell’immobile.

È questo quindi quello che succede con il compromesso di vendita di un appartamento.

Ma come deve essere redatto il compromesso di vendita? Come si realizza la procedura?

Inoltre qual è la legge che disciplina il compromesso preliminare di vendita?

Andiamo più nei dettagli e vediamo come funziona il compromesso di vendita tra privati e se esiste un modulo per il compromesso di vendita da utilizzare.

I due tipi di compromesso

Il compromesso di vendita non è regolato in maniera specifica da una normativa in particolare.

Qualche riferimento è dato soltanto dall’articolo 1351 del Codice Civile, che mette in evidenza come il compromesso di vendita possa essere considerato nullo se non è fatto nella stessa forma che le norme prescrivono per il contratto definitivo di compravendita.

Possiamo distinguere due tipi di contratto preliminare.

Si tratta di quello proprio e del compromesso improprio.

Con il compromesso proprio l’acquirente e il venditore si accordano per stipulare un successivo contratto, quello definitivo.

Il preliminare improprio si può considerare invece a tutti gli effetti un contratto definitivo, i cui effetti si riscontrano nell’immediatezza.

Per quanto riguarda il modello del compromesso di vendita, normalmente si usa una clausola che specifica come la parte venditrice prometta di vendere alla parte acquirente, la quale a sua volta promette di acquistare una determinata unità immobiliare, di cui si specificano il luogo in cui è collocata e la via.

Questo è il modello di compromesso di vendita immobile che solitamente viene utilizzato per il compromesso di vendita casa.

In questo modo abbiamo specificato come fare un compromesso di vendita tra privati.

La registrazione del compromesso

È molto importante provvedere alla registrazione del compromesso di vendita.

La registrazione del compromesso di vendita, anche nel caso in cui ci si riferisca ad un compromesso di vendita per un’attività commerciale, è essenziale, soprattutto per tutelare le due parti contraenti.

Naturalmente, secondo le disposizioni di legge, la registrazione non è affatto obbligatoria.

Però in ogni caso il tutto deve essere realizzato in forma scritta anche con una scrittura privata autenticata.

Anche nel momento in cui interviene un agente immobiliare che fa da mediazione per il compromesso di vendita, l’agente immobiliare stesso è tenuto a provvedere alla registrazione del compromesso di vendita immobiliare tra privati utilizzando l’apposito prestampato per il compromesso di vendita.

La registrazione si rivela molto importante soprattutto nel caso in cui una delle due parti o entrambi si dimostrano inadempienti e c’è la necessità dell’annullamento del compromesso di vendita.

Potendo disporre di un modello di compromesso di vendita registrato, è possibile decidere anche che cosa ne sarà della caparra o dell’acconto che l’acquirente ha versato a favore del venditore nel momento in cui è stato realizzato il compromesso di vendita.

Quindi possiamo dire che la registrazione del compromesso di vendita di immobile tra privati è fondamentale specialmente quando si tratta di regolamentare alcuni equivoci o ripensamenti che possono accadere nel corso del tempo.

Per registrare il preliminare, bisogna recarsi presso l’Ufficio del Registro, portando due copie del contratto sottoscritte.

La tempistica impone che il tutto sia realizzato entro 20 giorni dalla data di stipulazione.

La procedura si ottiene versando l’imposta di registro.

Quanto bisogna versare

Ma per la trascrizione e la registrazione del compromesso di vendita quanto versare?

Sul compromesso di vendita esistono delle imposte fondamentali da pagare.

Si tratta in particolare del 3% degli importi versati a titolo di acconto (se il tutto si riferisce ad importi non imponibili Iva).

Poi si deve versare lo 0,50% dell’importo che viene dato dall’acquirente come caparra confirmatoria.

Inoltre occorre versare 168 euro come imposta di registro, che viene corrisposta in misura fissa.

Sono tenute ad adempiere al versamento di queste imposte le parti contraenti.

Sia l’acquirente che il venditore devono provvedere al pagamento di queste imposte, anche se non c’è l’intervento dell’agente immobiliare.

Tuttavia, quando interviene la mediazione dell’agenzia immobiliare, l’agente rimane responsabile personalmente del versamento delle imposte, se le parti non dovessero svolgere questo dovere.

Infatti l’Agenzia delle Entrate può rivolgersi direttamente all’agente immobiliare per ottenere il pagamento.

Per quanto riguarda la divisione degli oneri connessi alla registrazione, di solito l’imposta fissa di 168 euro viene divisa in modo uguale tra le parti.

Lo stesso discorso vale per i bolli che vengono apposti sulle scritture.

A carico dell’acquirente è invece l’imposta dello 0,50% e quella del 3%, rispettivamente sulla caparra confirmatoria e sugli acconti sul prezzo.

Le imposte da versare all’atto della registrazione devono essere versate tramite il modello F24.

Se ci si rivolge ad un notaio, bisogna tenere presente che nelle spese vanno contati altri 250-300 euro per imposte di bollo, ipotecarie e catastali.

Il compromesso per gli edifici in costruzione

A volte può capitare di aver bisogno di trascrivere un compromesso di vendita che si riferisce a edifici in costruzione oppure ancora da costruire.

In questo caso è molto importante che vengano rispettate alcune indicazioni di carattere formale.

Infatti, quando si redige il compromesso o quando si redige la nota di trascrizione dello stesso, devono essere indicati alcuni elementi essenziali.

In particolare devono essere specificate la superficie utile della porzione dell’edificio e la quota che spetta all’acquirente in riferimento all’edificio in costruzione, espressa in millesimi.

In questo caso la trascrizione del preliminare è come se producesse un effetto prenotativo.

Cosa accade in caso di inadempimento

Come abbiamo specificato precedentemente, il compromesso di vendita agisce come un accordo che le due parti stipulano, impegnandosi a stabilire successivamente un contratto definitivo di compravendita.

Può accadere però che nel corso del tempo una delle due parti o entrambe decidano di non ottemperare più all’accordo che hanno stabilito.

Allora in questo caso succede che, secondo le disposizioni di legge, si hanno due possibilità.

Le parti si possono rivolgere ad un giudice e la parte lesa può inviare all’altra parte una diffida ad adempiere agli accordi che aveva stabilito, esortando l’altra parte a rispettare gli accordi presi.

La seconda possibilità, che è anche la più diffusa, prospetta il fatto che la parte lesa receda dal contratto e chieda il rimborso doppio della caparra che era stata versata inizialmente.

È la procedura più utilizzata nel caso a recedere dal contratto sia il venditore.

In questa situazione infatti l’acquirente può richiedere che gli venga restituita una somma pari al doppio della caparra che aveva versato.

Questa possibilità è garantita ancora di più se il compromesso è stato soggetto ad una trascrizione e ad una registrazione, che, come abbiamo specificato anche precedentemente, valgono come una sorta di tutela vera e propria.

C’è anche il caso in cui a non rispettare l’accordo sia l’acquirente.

In questo caso chiaramente al venditore resta la proprietà del bene, ma dovrà decidere che cosa fare.

Oltre ad inviare all’acquirente una diffida ad adempiere, può avviare la risoluzione di diritto del contratto che si produce senza ricorrere ad un giudice.

In questa situazione il venditore può tenere per sé la caparra che l’acquirente aveva consegnato precedentemente.

Se il venditore è convinto comunque che dalla vendita avrebbe realizzato un buon affare e quindi vuole procedere lo stesso con il contratto di compravendita definitivo, può promuovere un’azione giudiziaria nei confronti dell’acquirente, in modo che coattivamente il bene venga trasferito a lui.

L’acquirente è costretto comunque al pagamento del prezzo stabilito per la compravendita e, nel caso il giudice si pronunci in questo senso, potrebbe essere tenuto anche a risarcire il venditore del danno subito.

Non bisogna dimenticare che il contratto preliminare o compromesso è un contratto del tipo che viene definito a prestazioni corrispettive.

Ecco perché, una volta scelta la risoluzione o l’adempimento, il venditore non può più tornare indietro.

È da tenere presente sempre che esiste comunque una differenza fondamentale tra contratto preliminare e proposta di acquisto, perché quest’ultima non prevede la firma di entrambe le parti, ma soltanto quella del potenziale acquirente.

Inoltre con la proposta di acquisto viene sancita soltanto la volontà dell’acquirente di acquistare l’immobile.

Di solito l’acquirente che fa la proposta di acquisto versa una caparra che rimane bloccata per un determinato periodo di tempo.

Il venditore è comunque libero di accettare o non accettare la proposta e, nel secondo caso, la caparra viene restituita.

Visita la nostra pagina dedicata alla “VENDITA DELLA CASA”e scegli l’articolo che fa al caso tuo!

LEGGI ANCHE



LASCIA UN COMMENTO

Please enter your comment!
Please enter your name here