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Compromesso di compravendita: che cos’è e a cosa serve

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Compromesso di compravendita

Sei proprio sicuro di essere preparato su tutto ciò che riguarda un contratto di compravendita?

Anche prima dell’effettivo atto di acquisto di un immobile ci sono delle procedure da conoscere o a cui è bene prestare la massima attenzione.

Una di queste è il compromesso di compravendita immobiliare o contratto preliminare di compravendita.

Vediamo esattamente di che cosa si tratta, quando e come va stipulato, trascritto e registrato, quali sono i suoi costi e in che cosa si differenzia dalla proposta d’acquisto.

Che cos’è il compromesso di compravendita?

Il compromesso di compravendita è anche detto contratto preliminare di compravendita immobiliare ed è un accordo con il quale sia il venditore che il compratore si impegnano a stipulare un successivo contratto di compravendita.

Si tratta di un passaggio che precede il rogito nei casi in cui non sia possibile la vendita immediata: ad esempio perché il compratore è in attesa della risposta per il mutuo o il venditore è in attesa di una nuova casa.

Per avere valore effettivo il compromesso di vendita deve essere redatto in forma scritta, altrimenti è nullo e deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla stipula. Per garantire la massima tutela dell’acquirente da vendite a terzi, ipoteche o pignoramenti è necessaria la trascrizione del compromesso nei registri immobiliari.

Quali sono le differenze tra il compromesso di compravendita e la proposta d’acquisto?

Per capire bene che cos’è il compromesso di compravendita immobiliare bisogna distinguerlo innanzitutto dalla proposta d’acquisto.

Questa, a differenza del compromesso preliminare di compravendita, impegna soltanto l’acquirente interessato all’unità immobiliare abitativa che, in genere, versa una somma di denaro a titolo di caparra. Il venditore invece è libero di valutare anche altre offerte provenienti da altri.

Nel momento in cui il venditore accetta la proposta di acquisto, questa viene convertita in preliminare di compravendita o in contratto preliminare di compravendita compromesso, che impegna entrambe le parti (venditore e acquirente) a concludere l’acquisto della casa.

Compromesso di compravendita: quali sono le verifiche e le clausole necessarie

Quando si stipula il compromesso di compravendita di immobile è fondamentale prestare la massima attenzione e fare una serie di importanti verifiche preliminari, inserendo nel contratto tutti i dettagli necessari a garantire la tutela dei propri interessi.

Il primo controllo da effettuare riguarda l’effettiva identità del venditore, quindi accertarsi che il venditore abbia un regolare atto di acquisto dell’immobile e ricostruire i vari passaggi della casa tra diversi soggetti, accertando anche l’esistenza di vincoli come ipoteche.

Se l’abitazione si trova all’interno di un condominio è opportuno leggere il regolamento condominiale e controllare se ci sono delibere in merito a lavori di manutenzione straordinaria o spese non pagate dal venditore.

Già al momento del contratto preliminare di compravendita compromesso il proprietario dell’immobile è obbligato a consegnare al futuro acquirente l’Attestato di Prestazione Energetica Ape.

Com’è fatto il compromesso di compravendita?

Nel compromesso di compravendita dovranno essere indicati i dati dell’immobile, cioè l’indirizzo, i dati catastali e il prezzo dell’unità immobiliare.

Bisogna inoltre accertare la regolarità catastale e edilizia della casa. È opportuno allegare al contratto le planimetrie e verificare che l’abitazione sia stata costruita con permesso regolare.

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Se è previsto il versamento di somme da parte dell’acquirente queste andranno indicate nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, specificando se si tratta di caparre o acconti e indicando le modalità di pagamento, cioè se è avvenuto attraverso assegni non trasferibili o bonifici bancari.

Nel compromesso preliminare di compravendita deve essere specificato anche il termine di adempimento, ossia la data a partire dalla quale può essere effettuato il rogito.

Dopo questa data, ciascuna delle parti può chiedere all’altra di firmare il contratto definitivo di compravendita e in caso di inadempimento potrà recedere dal contratto avvalendosi della caparra (quando essa è prevista), chiedere il risarcimento dei danni, agire in giudizio per arrivare a una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto.

Compromesso preliminare di compravendita per immobili in costruzione

Anche per gli immobili in costruzione è previsto il contratto preliminare di compravendita compromesso.

Il venditore dovrà rilasciare una fideiussione a garanzia delle somme incassate al momento del compromesso e una polizza assicurativa decennale per eventuali danni derivanti da difetti di costruzione, da consegnare al momento del contratto definitivo di compravendita immobiliare.

Come si registra il compromesso preliminare di compravendita?

Il contratto preliminare di compravendita deve essere obbligatoriamente registrato entro venti giorni dalla stipula e prevede dei costi per la registrazione: 200 euro per l’imposta di registro, 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe per l’imposta di bollo.

In presenza di eventuali acconti e caparre, è dovuta l’imposta proporzionale di registro che sarà poi detratta da quella pagata per la registrazione del contratto definitivo e che consiste nello 0,50% sulle somme versate a titolo di caparra e nel 3% sulle somme versate a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

Se il preliminare di compravendita immobile è stipulato con atto notarile, la registrazione viene effettuata dal notaio entro trenta giorni.

Cosa comporta la trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare

La stipula del compromesso di compravendita comporta soltanto un obbligo tra le parti, ma non determina il trasferimento della proprietà che si verifica esclusivamente con il rogito.

Se il compromesso preliminare di compravendita è stato solamente registrato, ma non trascritto, il venditore può vendere lo stesso immobile a una persona diversa, accendere un’ipoteca e subire un pignoramento.

In questo caso l’acquirente ha diritto soltanto al risarcimento dei danni.

La trascrizione del preliminare di compravendita nei registri immobiliari ha invece l’effetto di una prenotazione di acquisto che tutela l’acquirente, impedendo che eventuali trascrizioni possano avere effetto nei suoi confronti.

Dunque dal momento della trascrizione non sono possibili vendite, ipoteche, pignoramenti dell’immobile o altri atti analoghi.

La trascrizione del preliminare di vendita richiede l’intervento obbligatorio del notaio con l’aggiunta delle conseguenti spese.

Oltre all’imposta di registro, saranno dovuti in questo caso anche i costi per la parcella del professionista, l’imposta di bollo di 155 euro, l’imposta ipotecaria di 200 euro e le tasse ipotecarie di 35 euro.

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