Accertamento Catastale: Che Cos’è e Come Richiedere la Variazione del Classamento Catastale!

avviso di accertamento catastale

L’accertamento catastale è molto importante in diverse occasioni.

Può capitare, per esempio, che alcune zone comunali non siano considerate importanti.

In seguito può succedere che questi quartieri attraversino una fase di sviluppo e di miglioramento e quindi anche le case che sono situate in queste zone siano soggette ad un aggiornamento delle rendite catastali.

In questo caso quindi occorre procedere ad un accertamento catastale, che si rivela fondamentale per dare un nuovo valore agli immobili anche in funzione delle tasse che il proprietario deve pagare.

Infatti l’accertamento della rendita catastale serve proprio a ristabilire l’equilibrio fra le imposte, perché ad un immobile di maggior valore corrispondono anche delle tasse più alte.

L’accertamento catastale dovrà essere affrontato anche quando il proprietario decide di effettuare delle modifiche all’immobile, per esempio ampliandolo, o anche per scongiurare un declassamento catastale.

Andiamo subito a scoprire maggiori dettagli su questo argomento!

Che cos’è il catasto

Per comprendere meglio che cosa sia l’accertamento catastale, dobbiamo partire dalla definizione di catasto.

Quest’ultimo corrisponde all’inventario di tutti i beni immobili, terreni o fabbricati, che esistono sul territorio dello Stato e che appartengono a soggetti privati o pubblici.

In origine il catasto era costituito da una serie di documenti, mappe ed atti, che registravano lo stato attuale dei beni immobili e tutte le loro variazioni.

Adesso tutti gli atti catastali sono stati acquisiti in formato digitale e confluiscono in un intero grande sistema informativo elettronico.

In particolare il catasto si articola in due archivi: quello dei terreni e quello edilizio urbano.

Che cos’è l’accertamento

L’accertamento catastale consiste in un’attività amministrativa che ha come obiettivo l’accertamento dell’esistenza e della rendita di un fabbricato o di un terreno.

Per eseguire l’accertamento catastale si fa un sopralluogo nell’immobile.

L’amministrazione infatti, attraverso questo sopralluogo, vuole verificare che esista una corrispondenza fra i dati presentati e quanto effettivamente è riscontrato nella fase di controllo.

È molto importante che ci sia corrispondenza fra questi elementi, perché i dati catastali sono anche quelli in base ai quali vengono stabilite le imposte da pagare, quelle dirette e indirette che riguardano un immobile.

Per esempio queste tasse possono essere quelle locali, come l’Imu e la Tasi, oppure possono essere costituite dall’Iva o le tasse di registro.

È molto importante determinarle con precisione, perché possono anche essere oggetto di agevolazione fiscale nel caso per esempio dell’acquisto della prima casa.

Per quanto riguarda la Tari dobbiamo specificare che il Comune per le categorie catastali del gruppo A, B e C può considerare la superficie assoggettabile all’imposta quella pari all’80% della superficie catastale in base all’accertamento Tarsu 80% della superficie catastale.

In cosa consiste l’accertamento

Quando il proprietario di un immobile ristruttura o modifica la casa, magari anche nel senso dell’ampliamento, è obbligato ad effettuare un aggiornamento catastale, per comunicare la variazione.

A questo punto quindi intervengono i tecnici dell’Agenzia delle Entrate, che entro il limite di un anno devono verificare la categoria e la classe dell’abitazione, per poi attribuire la rendita catastale.

Se i dati catastali comunicati in aggiornamento corrispondono a quanto effettivamente i tecnici trovano nel controllo diretto attraverso il sopralluogo, il proprietario deve soltanto attendere l’attribuzione automatica della rendita.

Un accertamento catastale comunque può essere portato avanti anche d’ufficio da parte dell’Agenzia delle Entrate oppure può essere disposto dall’amministrazione comunale.

In questi casi il proprietario dell’immobile riceve un avviso di accertamento catastale.

Si tratta di una comunicazione, che in genere viene notificata con una busta di colore verde, che indica quando verrà effettuato il controllo.

Se c’è corrispondenza tra i dati catastali e la struttura di fatto esistente, tutta la procedura viene considerata come corretta.

Per cui il proprietario deve attendere l’accertamento della rendita catastale con decorrenza a partire da quando è stato effettuato il controllo, ovvero il sopralluogo dei tecnici.

Cosa fare se non c’è corrispondenza con i dati catastali

Fino ad ora abbiamo parlato dell’accertamento catastale, tenendo conto del fatto che ci sia corrispondenza tra i dati catastali comunicati all’Agenzia delle Entrate e quelli della struttura in essere.

Ma cosa fare se non c’è questa corrispondenza?

In questo caso il proprietario dell’immobile, dopo il sopralluogo da parte dei tecnici, che verificano la presunta non corrispondenza, può fare richiesta di riesame, rivolgendosi in autotutela all’Agenzia delle Entrate.

Deve quindi presentare una domanda anche in carta semplice indicando per l’accertamento catastale una motivazione in base alla quale ritiene che ci sia un’inesattezza nel classamento ricevuto.

Deve allegare alla domanda tutti i documenti necessari per richiedere una rettifica.

Eventualmente il proprietario dell’immobile può anche fare ricorso presentando richiesta ad un giudice tributario, anche in seguito, dopo aver presentato la richiesta all’Agenzia delle Entrate.

Quest’ultima comunque, in presenza di una domanda di rettifica, deve riunire un’apposita commissione che deve valutare la situazione.

Ma il proprietario dell’immobile in cui non è risultata una corrispondenza fra i dati catastali e la struttura edificata, oltre a rivolgersi all’Agenzia delle Entrate, può seguire anche un’altra strada.

Infatti ha 60 giorni di tempo per rivolgersi all’ufficio provinciale del territorio.

Poi entro un mese si costituisce in giudizio.

In questo modo verrà affiancato da un difensore, che potrà essere rappresentato da un avvocato oppure da un tecnico competente, come per esempio un ingegnere, un commercialista o un geometra.

L’accertamento è nullo se non è motivato?

Quello che è importante considerare è in ogni caso la motivazione che deve stare alla base della rettifica della rendita catastale.

Infatti l’accertamento catastale non può essere soltanto una comunicazione della variazione, ma deve spiegare anche con delle motivazioni ben precise perché è stato deciso di variare la rendita di un immobile.

A questo proposito la CTR della Lombardia con una sentenza del 2016 ha affermato che l’avviso di accertamento sulla rendita catastale può essere considerato illegittimo e quindi nullo se non è accompagnato da una precisa motivazione.

Il caso della Lombardia si riferiva ad una società contro la quale si era schierata l’Agenzia delle Entrate per delle rettifiche che riguardavano impianti di produzione di energia elettrica.

L’azienda che era stata oggetto di avvisi segnalava che nelle comunicazioni non era specificata la motivazione.

La CTP di Brescia inizialmente aveva respinto il ricorso.

Invece poi la società era ricorsa in appello, lamentando che c’era la completa omissione di ogni motivazione.

La CTR ha accolto il ricorso, motivando il fatto che l’Agenzia delle Entrate avrebbe dovuto descrivere l’iter logico attraverso il quale era arrivata ad accertare una maggiore rendita delle strutture fabbricate.

L’obbligo della motivazione è stato ribadito anche dalla Cassazione.

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