Permuta immobiliare: che cos’è e come funziona!

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La permuta immobiliare consiste nel vendere la casa per acquistarne un’altra.

In pratica si tratta dello scambio della proprietà di una casa con quella di un’altra abitazione, secondo ciò che è stabilito dall’articolo 1522 del Codice Civile.

Si può avere permuta immobiliare tra privato e impresa, permuta immobiliare tra fratelli, permuta immobiliare tra privati.

In tutte le situazioni in cui può avvenire la permuta immobiliare, si deve sempre ricorrere ad un regolare contratto di permuta immobiliare.

Ma quanti tipi di permuta immobiliare esistono?

Che cosa si deve considerare prima di procedere ad un’operazione di questo genere?

Vediamo la permuta immobiliare come funziona e qual è per la permuta immobiliare la tassazione a cui si è sottoposti, oltre a considerare il costo del notaio per la permuta immobiliare.

Inoltre vediamo come funziona il contratto permuta immobiliare.

I tipi di permuta immobiliare

In linea generale possiamo distinguere due tipi di permuta immobiliare. Vediamo quali sono!

Permuta Immobiliare Pura

La permuta immobiliare pura è una permuta secondo la quale non ci sono trasferimenti in denaro.

Permuta Immobiliare con Conguaglio

Il secondo tipo è la permuta con conguaglio.

In questa situazione una parte deve versare all’altra del denaro, per compensare una differenza di valore tra i due immobili.

È possibile distinguere anche una permuta diretta da una indiretta.

Permuta Diretta

La permuta diretta fa seguito ad una proposta di permuta immobiliare tra privati (per la quale per il contratto di permuta immobiliare un fac simile risulta molto utile) e in questo caso, essendo coinvolti entrambi soggetti privati, essi non sono sottoposti ad Iva.

Proprio per questo motivo, in una situazione del genere, le imposte sulla permuta immobiliare vengono calcolate sull’immobile che ha un valore maggiore.

Poi si dividono a metà tra le due parti.

Permuta Indiretta

La permuta indiretta, invece, avviene quando lo scambio della proprietà è soggetto a due operazioni separate.

Possiamo dire che è il caso più frequente, perché di solito chi vuole vendere una casa per comprarne un’altra molto difficilmente riesce a trovare un’altra persona che è disposta a cedere la propria casa e che a propria volta è interessata alla casa che il primo proprietario mette in vendita.

In pratica si deve realizzare una vera e propria coincidenza tra venditore e acquirente.

Tutto ciò è molto importante, perché altrimenti si rischierebbe di restare scoperti con una parte di denaro.

Quindi accade che prima si vende la casa, poi si acquista un’altra casa, ma si subordina l’acquisto alla condizione necessaria che si verifichi la vendita dell’abitazione, per poter concludere l’affare.

Tutto ciò deve essere scritto nel preliminare di permuta immobiliare, per mettersi al riparo da eventuali equivoci.

La permuta con un’impresa costruttrice

Un tipo particolare di permuta che avviene quando si vuole effettuare la permuta immobiliare con costruttore è quella in conto vendita.

In questo caso l’impresa costruttrice accetta in cambio della casa che vende la casa della persona che vuole acquistare una nuova abitazione.

Questa operazione è una soluzione sempre più richiesta.

Poiché l’andamento delle compravendite immobiliari è spesso soggetto a delle oscillazioni che possono mettere in crisi i costruttori, questi ultimi utilizzano la permuta in conto vendita proprio per non ritrovarsi ad avere a che fare con un patrimonio immobiliare impossibile da vendere.

Quindi i costruttori si impegnano a cedere all’acquirente il nuovo appartamento in cambio della sua casa, se l’acquirente non riesce a rivendere la propria abitazione entro un determinato periodo di tempo.

È chiaro che tutto ciò può comportare anche un certo svantaggio per il costruttore, specialmente quando quest’ultimo ha bisogno di liquidità.

Tuttavia a volte può essere una condizione che entrambe le parti accettano senza remore.

Le imposte da pagare

Esaminiamo adesso la tassazione sulla permuta immobiliare.

Per quanto riguarda la base imponibile, si deve considerare il valore del bene da cui deriva l’applicazione della maggiore imposta.

Di conseguenza si procede calcolando l’imposta di registro che riguarda ciascun trasferimento.

In questo modo si può individuare l’imposta di registro più elevata.

Se gli immobili scambiati hanno tutti e due i requisiti di prima casa, si calcola un’imposta di registro pari al 2% del valore catastale dell’immobile di valore più alto.

Poi si aggiungono le spese di visura in misura doppia, proprio perché queste spese sono riferite a due abitazioni.

Lo stesso procedimento si attua quando gli immobili non hanno i requisiti per essere considerati come prima casa.

L’unica differenza è che in questo caso le imposte sono computate al 10%.

Nel caso in cui uno dei due immobili ha valore di prima casa e l’altro no, secondo la legge, si deve applicare la tassazione più alta.

Quindi si ha un valore al 10% dell’imposta applicato sul valore catastale dell’immobile che ha come caratteristiche quelle di seconda casa.

I vantaggi

La permuta immobiliare sicuramente ha dei vantaggi.

Primo fra tutti, il vantaggio più importante consiste nel fatto che la permuta permette di risparmiare sulle spese.

Le spese notarili per la permuta immobiliare sono più basse rispetto a quelle che si potrebbero avere rispetto alla compravendita.

Infatti con la permuta si ricorre ad un unico atto notarile, per cui il professionista va pagato soltanto una volta.

È logico però che, prima di effettuare l’operazione, si devono considerare alcuni fattori fondamentali.

Per esempio occorre verificare che non esista un’ipoteca su nessuno dei due immobili oggetto della transazione. Se si scoprono delle ipoteche, la procedura può essere annullata.

Poi è da considerare anche il caso della permuta immobiliare con mutuo.

In questa situazione la transazione potrebbe diventare anche più lunga e più complessa, perché si presenta la necessità di liberare l’immobile da un impedimento di questo genere, in modo che si possa procedere con facilità.

In ogni caso comunque il processo potrebbe risultare vantaggioso, specialmente in tempi di crisi delle compravendite riferite al mercato immobiliare.

Una strategia per esempio consiste nell’effettuare la permuta casa con agenzia immobiliare, per trovare più facilmente tra gli annunci degli agenti immobiliari l’occasione più giusta che possa fare al caso individuale e poi rivolgersi proprio all’agente immobiliare per poter concludere bene l’affare.

In generale la permuta immobiliare è una soluzione che oggi sta acquistando sempre più interesse sia da parte dei privati che da parte dei costruttori, perché sia l’una che l’altra parte possono ricavarne dei vantaggi soprattutto per quanto riguarda le spese da sostenere rispetto a quelle che si potrebbero avere nell’eseguire una compravendita.

Approfondimenti utili:

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