Comprare un Seminterrato Abitabile: Requisiti di Abitabilità, Pro e Contro

0
908
comprare un seminterrato

Il seminterrato è una delle grandi novità del mercato immobiliare italiano, che potrebbe offrire vantaggi sia a chi vuole investire in immobili, sia a chi invece è alla ricerca di un’abitazione economica.

È un’idea che noi italiani stiamo digerendo con lentezza inaudita, soprattutto se dovessimo paragonare il nostro Paese a quelli dell’Europa occidentale, dove questa soluzione abitativa è ormai realtà da diversi decenni.

Perché interessarsi all’acquisto di un seminterrato? Quali sono le relative norme di legge? Quando conviene? Quando è invece meglio lasciar perdere?

La questione non è delle più semplici, ma come sempre avviene sulle nostre pagine, troverai una guida completa dei nostri esperti, che ti accompagnerà per mano nella valutazione di un acquisto che, anche se più economico di quello di una casa tradizionale, può sempre voler dire spese ingenti in relazione al nostro budget familiare.

Perché il legislatore ha deciso di valorizzare i seminterrati

I seminterrati sono stati sempre terra di nessuno nell’idea urbanistica del legislatore. Poco illuminati, spesso malsani, in virtù del fatto che la legislazione per renderli abitabili è sempre stata un percorso ad ostacoli, sono entrati in un circolo vizioso che li ha relegati a ruolo di fondaco o cantina.

Le cose stanno, finalmente aggiungiamo noi, cambiando e il seminterrato, se realizzato seguendo determinate condizioni, può essere sia una buona soluzione abitativa, sia un buon investimento per chi è alla ricerca di una rendita.

Perché il legislatore ha cambiato idea?

  • per favorire lo sviluppo in verticale delle abitazioni, risparmiando spazio in senso orizzontale
  • per favorire un’edilizia a costo più ridotto, che dovrebbe almeno a grandi linee permettere a più persone di poter acquistare un immobile

I vantaggi di un seminterrato

Nonostante goda talvolta ancora di una pessima reputazione, il seminterrato può offrire una soluzione interessante, che può avere per te che la abiterai o per il tuo inquilino dei vantaggi importanti:

  • il seminterrato è più indipendente: nella stragrande maggioranza dei casi ha un ingresso indipendente e accesso diretto verso l’esterno, il che vuol dire evitare di transitare necessariamente dagli spazi comuni e avere una fruizione più accessibile degli esterni
  • ha prezzi vantaggiosi: a parità di metratura si può spendere anche il 70% di meno rispetto ad una soluzione abitativa di altro tipo; basti pensare che anche a Roma o Milano si possono trovare seminterrati abitabili di 50 metri quadrati a meno di 100.000 euro, un sogno per chi conosce i prezzi di queste realtà immobiliari

Gli svantaggi del seminterrato

Sebbene riteniamo con ragionevole certezza che i seminterrati siano più convenienti in rapporto qualità/prezzo questo non vuol dire che ci siano degli svantaggi importanti in questa soluzione abitativa:

  • sono meno luminosi: gli appartamenti più in alto costano di più anche in virtù del fatto che, a prescindere dall’orientamento, tendono ad avere una migliore esposizione alla luce;
  • sono più umidi: la vicinanza al suolo, anche in presenza di isolamento di buona qualità, può voler dire maggiori tassi di umidità; se poi la costruzione è di pessima qualità, abitarli può essere un autentico incubo; niente che non si possa risolvere però con un buona qualità dei materiali impiegati e con una progettazione adeguata;
  • il caso del Radon: molti professionisti, soprattutto se hanno interesse a venderti altro, ti faranno notare che più si è vicini al suolo più è probabile che tu venga a contatto con il radon, un gas radioattivo che è la prima causa di tumore ai polmoni per i non fumatori; sebbene il pericolo sia concreto, c’è da dire che passiamo il grosso della nostra vita a livello del suolo e che l’utilizzo di materiali adeguati può ridurre grandemente con la depressurizzazione del terreno, l’areazione frequente degli ambienti (importante non solo per il radon), con la bonifica (che non costa che un massimo di 3.000 euro)

Nessuno, tanto meno i nostri esperti, ti consiglierebbe di risparmiare rischiando il cancro, quello che si sta cercando di affermare è che con le dovute contromisure il radon non è un problema rilevante e che il problema in questione colpisce comunque non solo i seminterrati, ma anche quelle che sono le abitazioni fino al terzo piano.

Requisiti abitabilità: quali sono per i seminterrati?

Che tu voglia rendere un seminterrato abitabile, o che tu voglia acquistarne uno già abitabile, sarà tua fondamentale preoccupazione controllare che possieda i requisiti per l’abitabilità, così come stabiliti dal Testo Unico Edilizia, D.P.R. 380/2001, che fa riferimento non allo specifico dell’abitabilità dei seminterrati, ma in via generale per ogni immobile destinato ad abitazione:

  1. la dimensione minima è di 28 mq per persona nel caso di monolocale per singola persona
  2. la dimensione minima è di 38 mq in totale per i monolocali di 2 persone
  3. il rapporto aeroilluminante è di almeno 1/8 della superficie calpestabile; il rapporto può cambiare in regioni che abbiano integrato regolamenti diversi da quelli vigenti sul territorio nazionale. Il calcolo è relativamente complicato e comporta la combinazione dell’area delle stanze, l’altezza è l’area occupata dalle finestre; il nostro consiglio è in questo caso di affidarvi al consulto di uno specialista;
  4. le camere da letto devono essere minimo di 9 mq in caso di camera singola
  5. le camere da letto devono essere di almeno 14 mq per le camere doppie
  6. tutti gli impianti devono essere conformi alle norme di legge
  7. si deve inoltre rispettare la legislazione vigente in termini di isolamento acustico

Questo è quanto per i requisiti fissati dalla legge. Discorso diverso invece per chi vuole davvero fare un buon investimento e comprare un seminterrato di qualità.

In questo caso dovremo anche occuparci, alla luce di quanto abbiamo indicato prima nel novero degli svantaggi di questo tipo di abitazione, di controllare:

  • la qualità dei materiali di costruzione, che siano isolanti sia dal radon (cosa possibile solo parzialmente), sia da calore e umidità;
  • la divisione degli spazi: proprio come nel caso degli appartamenti “normali”, è di fondamentale importanza avere un ambiente che sia ben diviso e renda l’appartamento confortevole,
  • la possibilità di avere ingressi indipendenti
  • le parti comuni adiacenti e la qualità delle stesse: se il seminterrato apre su un giardino ben curato è una cosa, se apre su un garage magari mal tenuto, il valore scende.

Può convenire comprare un seminterrato? Molte volte sì, soprattutto nelle realtà abitative (pensiamo alle grandi città) dove acquistare un appartamento è diventato troppo esoso per tutti o quasi i comuni mortali.

Costano meno ma rendono meno

Vale la pena anche ricordare il fatto che di fronte ad un capitale da impegnare molto minore, anche le rendite per te saranno meno sostanziose.

Un seminterrato si può affittare a prezzi molto più bassi di quelli che potresti richiedere per un appartamento ai piani più alti.

Questo in attesa che il mercato e gli inquilini comincino finalmente a capire che la soluzione abitativa di questo tipo può essere comunque soddisfacente e diventino dunque disposti a pagare di più per un seminterrato rispetto a quanto avviene ora.

In ottica futura, è comunque un ottimo investimento, che dovresti sicuramente considerare nel caso in cui tu sia alla ricerca di una casa da comprare senza pur avere capitali enormi.

Leggi anche:

LASCIA UN COMMENTO

Please enter your comment!
Please enter your name here