Ripartizioni Spese Lastrico Solare: Chi Paga e Quanto Paga!

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Le ripartizioni delle spese del lastrico solare come funzionano?

Questa è una domanda che si pongono tutti coloro che abitano all’ultimo piano.

In effetti sull’argomento esistono delle specifiche normative, che sono state definite anche dalle Sezioni Unite della Cassazione.

Infatti sulla questione c’erano parecchi dubbi.

In particolare le perplessità riguardavano su come dovessero avvenire le ripartizioni delle spese che riguardano le infiltrazioni che provengono dal lastrico solare.

È un problema che spesso capita nel condominio.

Proprio per questo la Cassazione, nelle sue Sezioni Unite, è intervenuta nel fare chiarezza.

Ma a livello pratico come ti devi comportare se ci sono delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà del condominio e viene richiesto il risarcimento dei danni?

Come avvengono le ripartizioni delle spese condominiali del lastrico solare?

Andiamo subito a spiegare la questione, facendo affidamento sulle informazioni che derivano dall’intervento della Cassazione e mettendo in evidenza che cosa è cambiato nella normativa in seguito a ciò che hanno stabilito le Sezioni Unite.

Che cos’è il lastrico solare

Cominciamo con indicare riguardo al lastrico solare la definizione esatta, anche per comprendere di che cosa si tratti realmente.

Il lastrico solare è una superficie piana che si trova nella parte superiore del condominio.

Ha di solito una funzione di copertura.

Se il lastrico solare è delimitato da delle ringhiere, può assumere la definizione di terrazzo.

Possiamo distinguere tre tipi di lastrico solare:

  • quello di proprietà comune ad uso esclusivo,
  • quello di proprietà esclusiva 
  • quello di proprietà ed uso comune.

La Cassazione con la sentenza del 2012 numero 3465 ha stabilito, per quanto riguarda le ripartizioni spese lastrico solare relativamente ai condomini, che, se esso svolge la funzione di copertura del fabbricato e anche se è di proprietà esclusiva di uno dei condomini, in ogni caso tutti i condomini hanno l’obbligo di provvedere alla riparazione, ciascuno sulla base di ciò che gli spetta tenendo conto delle tabelle millesimali (QUI ti spieghiamo che cosa sono e quanto incidono sulle spese).

Bisogna però fare attenzione nel caso di uso esclusivo del lastrico solare e verificare quale sia il reale obbligo di tutti i condomini.

Vediamo bene di cosa si tratta!

Il lastrico solare ad uso esclusivo: chi paga e quanto paga

Per comprendere meglio il concetto di uso esclusivo del lastrico solare e quindi di ciò che deve essere tenuto conto in tema di ripartizioni spese lastrico solare, dobbiamo richiamare l’art 1126 cc.

Infatti, secondo la legge, quando l’uso del lastrico solare non è comune a tutti i condomini, coloro che ne detengono l’uso esclusivo hanno l’obbligo di contribuire per un terzo alla spesa che riguarda le riparazioni.

Gli altri due terzi, invece, sono a carico di tutti i condomini.

L’obbligo di partecipare alle ripartizioni delle spese del lastrico solare, secondo la normativa, non avviene per la generica appartenenza a quel determinato condominio, ma perché si è proprietari di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante al lastrico stesso.

Secondo questo criterio stabilito dall’articolo 1126 del Codice Civile, le ripartizioni spese lastrico solare, tuttavia, non riguardano le parti aggettanti del lastrico.

Cosa succede se il lastrico appartiene a tutti i condomini

Se il lastrico appartiene a tutti i condomini e svolge soltanto una funzione di copertura dell’edificio, le ripartizioni delle spese del lastrico solare vengono suddivise tra tutti i proprietari tenendo conto della tabella millesimale.

Proprio per questo motivo, se gli appartamenti sottostanti riportano dei danni dovuti alle infiltrazioni d’acqua che si verificano per un difetto di manutenzione del lastrico stesso, a tutti i condomini spetta il risarcimento sempre sulla base delle quote riportate dalle tabelle millesimali.

Come funzionava prima dell’intervento della Cassazione

Prima dell’intervento delle Sezioni Unite della Cassazione, nelle ripartizioni  delle spese del lastrico solare, si riscontravano alcuni problemi nel criterio di calcolo.

Infatti il proprietario esclusivo era chiamato a contribuire per un terzo delle spese, se i danni derivavano dall’usura.

Invece il criterio di un terzo non valeva se i danni derivavano dal fatto che il condominio omettesse di svolgere un’adeguata manutenzione.

In sostanza il singolo proprietario del lastrico non aveva una colpa diretta, se la mancanza di manutenzione era da attribuire all’intero condominio.

La sentenza della Cassazione ha adottato nuovi criteri per le ripartizioni spese lastrico solare, determinando anche dei costi che si quantificano non più sulla base dei millesimi, ma in base alla superficie dei metri quadri ricoperta dal lastrico.

Secondo la Corte di Cassazione, dovrebbero pagare di più gli appartamenti più grandi, quindi quelli che usufruiscono di una maggiore superficie ricoperta dal lastrico.

Dovrebbero pagare invece di meno gli appartamenti più piccoli.

Questo criterio riguarda sia il caso in cui il lastrico è di proprietà esclusiva di un condomino che la situazione in cui tutto il condominio ha una proprietà generale sul lastrico solare.

Nel primo caso quindi le ripartizioni delle spese del lastrico solare riguardano soltanto i due terzi delle spese da sostenere.

Nel secondo caso, invece, le ripartizioni spese lastrico solare riguardano il 100% delle spese.

Secondo i giudici, con questo criterio le ripartizioni avverrebbero secondo un principio più adeguato e più equo.

Infatti potrebbe accadere che l’appartamento sottostante al lastrico può essere coperto soltanto per una minima parte dal lastrico stesso.

Applicando il valore millesimale, non si terrebbe conto di tanti parametri differenti che potrebbero determinare una divisione delle spese in maniera più equa.

Le riparazioni e le infiltrazioni

Abbiamo parlato di riparazioni in caso di danni riportati al lastrico solare.

Ma di che cosa si tratta esattamente?

Vediamo di fare chiarezza anche da questo punto di vista.

È sempre opportuno pensare ad un trattamento preventivo contro le infiltrazioni oppure ad un intervento risolutivo nei confronti di queste stesse.

Spesso è necessario un intervento di impermeabilizzazione (Ti spieghiamo qui di che cosa si tratta esattamente e quali sono i costi).

Nel momento in cui si verifica un’infiltrazione d’acqua, bisogna procedere ad un’analisi specifica anche per verificare se esista un sottofondo impermeabilizzante.

Occorre verificare se non ci siano problemi alle giunzioni del pavimento e bisogna accertarsi anche delle condizioni del pavimento stesso, per vedere se è ben incollato al sottofondo.

Se le condizioni sono particolarmente disconnesse, spesso l’infiltrazione si manifesta anche con un accumulo di sporco e di muffe.

Tutto ciò vuol dire molte volte che diversi elementi del lastrico sono compromessi in maniera irreparabile.

Proprio per questo motivo si deve intervenire fino in fondo, ripristinando il lastrico solare per intero.

Soltanto eventualmente si può intervenire nelle sezioni che riportano più danni.

Se lo spazio da riparare è molto grande, sarebbe opportuno togliere la pavimentazione già esistente, ripristinare il manto impermeabilizzante e poi ricostruire ex novo un’altra copertura.

Per evitare le infiltrazioni si potrebbero anche sigillare bene le fughe delle piastrelle o applicare delle membrane in polietilene, che si caratterizzano per un’alta densità.

È possibile anche intervenire sovrapponendo alla pavimentazione una nuova impermeabilizzazione, avendo cura però di scegliere le resine o la guaina adeguate e realizzando un nuovo massetto.

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