Regole Condominiali: Quali Sono e Perchè Rispettarle è Importante!

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Le regole condominiali sono molto importanti perché contribuiscono a portare avanti una convivenza importante all’interno di un immobile in cui vivono più famiglie, soprattutto concentrandosi in quelle che sono le aree comuni di cui tutti possono usufruire.

La corretta gestione, anche economica, degli spazi comuni ha infatti come oggetto delle regole del condominio molto specifiche che vogliamo esaminare attraverso questa guida che abbiamo preparato sull’argomento.

Leggi tutto quello che c’è da sapere.

Che cos’è il regolamento di condominio

Il regolamento del condominio è l’insieme delle regole che devono rispettare tutti coloro che abitano in un condominio.

Deve essere redatto in forma scritta e deve essere sempre presente come allegato al verbale di assemblea condominiale.

Inoltre tutti i condomini devono possederlo, per conoscere le disposizioni a cui attenersi per la buona convivenza all’interno del palazzo.

C’è da dire, però, a questo proposito, per quanto riguarda l’obbligatorietà del regolamento del condominio, che esso è obbligatorio a partire soltanto dall’undicesimo condomino.

Nei palazzi in cui il numero dei condomini è inferiore all’undicesimo non è obbligatorio, però gli inquilini hanno la possibilità di richiedere la redazione di leggi condominiali per la gestione delle parti comuni.

Ma vediamo più precisamente che cosa contiene un regolamento di condominio.

Cosa contiene un regolamento condominiale

All’interno del documento che prevede tutto l’insieme delle regole condominiali ci sono alcuni dati molto importanti, che corrispondono ciascuno a specifiche esigenze:

  • Deve essere riportato l’indirizzo e il nominativo dello stabile
  • Deve essere definito, il regolamento di condominio, dai proprietari durante la prima assemblea condominiale
  • Devono essere poi specificati i dati catastali, in modo da identificare con precisione lo stabile
  • Deve essere contenuta una descrizione degli spazi interni, quindi con la specificazione del numero delle unità abitative, dei piani, delle cantine e degli eventuali vani di carattere tecnico
  • Devono essere descritti gli spazi esterni, quindi i giardini, i cortili e i posti auto e devono essere descritti anche gli spazi comuni

Poi ci sono le parti del condominio che riguardano gli obblighi e i divieti. Gli obblighi si riferiscono ad alcune regole del Codice Civile a cui ci si deve adeguare.

Per esempio è obbligo comunicare la vendita di un immobile e le generalità del nuovo proprietario dell’immobile stesso.

Inoltre c’è l’obbligo di contribuzione, che si riferisce al pagamento delle spese condominiali.

Ciascun proprietario, infatti, deve contribuire alle spese del condominio in base alla quota espressa in millesimi.

Invece i divieti riguardano soprattutto la gestione degli spazi comuni.

Un esempio può essere considerato il divieto di sostare con auto e moto nel cortile.

Tipi di regolamenti condominiali

Possiamo distinguere alcuni tipi di regolamento condominiale differenti.

Infatti possiamo dire in generale che esistono tre tipi di regolamenti condominiali.

Si tratta del regolamento contrattuale, del regolamento di condominio assembleare e del regolamento giudiziale.

Esaminiamoli ad uno ad uno, mettendone in risalto anche le reciproche differenze.

  • Regolamento di condominio contrattuale è approvato all’unanimità, mentre quello assemblare è autorizzato dalla maggioranza. Il regolamento contrattuale, chiamato anche convenzionale, è predisposto dal proprietario dello stabile. Di solito questa figura si identifica con il costruttore e gli altri acquirenti durante il rogito approvano questo tipo di regolamento del condominio. Ciascun condomino aderisce al regolamento convenzionale mediante l’atto di compravendita. Al suo interno, per esempio, vengono indicate le suddivisioni delle spese comuni e i condomini comunque nel corso del tempo hanno la possibilità di modificarlo secondo le esigenze che sopravvengono.
  • Il regolamento di condominio assembleare si basa sull’articolo 1138 del Codice Civile. Questo regolamento è adottato dall’assemblea condominiale con la maggioranza dei condomini. Ogni condomino quindi può assumere l’iniziativa per l’adozione del regolamento del condominio rivolgendosi all’amministratore che deve convocare l’assemblea. Ci sono però dei limiti, entro i quali questo tipo di regolamento non può intervenire. Questi campi sono determinati dai diritti dei singoli condomini, dalle parti in comune e dalle aree di proprietà esclusiva.
  • La tipologia di regolamento del condominio giudiziale è poco utilizzata. Si applica soprattutto nel caso in cui il numero dei condomini sia superiore a dieci, ma l’assemblea non provvede a costituire un regolamento. Quindi, secondo l’articolo 1138 comma 2 del Codice Civile, ogni condomino ha la possibilità di rivolgersi all’autorità giudiziaria per far approvare al giudice il regolamento.

Quali sono le regole condominiali fondamentali

Vediamo ora quali sono le regole condominiali fondamentali che permettono una convivenza pacifica e costruttiva all’interno di un condominio e che sono quasi sempre esplicitate ed espresse nel relativo regolamento.

Si tratta di:

  • Pagare le spese condominiali
  • Rispettare gli spazi comuni
  • Rispettare gli spazi esterni
  • Rispettare le ore di riposo
  • Evitare di innaffiare le piante a qualsiasi ora del giorno
  • Rispettare le regole sul bucato
  • Far rispettare le regole di condominio anche dal proprio animale domestico
  • Avvisare se sono stati programmati lavori di ristrutturazione

Generalmente non presente nel regolamento di condomino, ma è molto consigliato contattare il vicino in caso di danno arrecato da infiltrazioni. Cercare un accordo e mostrarsi disponibili può essere dunque la mossa giusta.

La gestione degli spazi comuni è fondamentale

Prima di proseguire vogliamo mettere in evidenza l’importanza della corretta gestione degli spazi comuni che spesso diventa motivo di litigio tra condomini.

Le aree e i beni comuni non si rifanno nel regolamento del condominio ad alcuna proprietà esclusiva di un condomino, ma sono a disposizione di tutti i condomini che abitano lo stabile.

Di solito sono divisi in tre gruppi, l’edificio che comprende anche le scale, i tetti, i portoni, i muri e i cortili, gli spazi comuni che comprendono anche i parcheggi e la portineria, le opere come per esempio gli impianti, l’ascensore, il sistema centralizzato per il gas, quello per l’acqua e per l’energia.

Ogni condomino ha l’obbligo di prendersi cura di tutte queste parti comuni, facendo attenzione a non danneggiarle.

Se per caso le danneggia, deve provvedere a risarcire il danno.

Chi fa rispettare le regole del condominio

L’incaricato a far rispettare le regole del condominio è l’amministratore, secondo quegli obblighi stabiliti negli articoli 1129 e 1130 del Codice Civile.

L’amministratore in generale deve provvedere che tutto funzioni correttamente nei servizi dello stabile, nell’esecuzione delle delibere assembleari.

Si occupa inoltre della gestione della contabilità ed è il garante del regolamento condominiale.

Perchè è importante rispettare le regole condominiali

E’ di fondamentale importanza in quanto il loro rispetto garantisce non solo la buona convivenza tra condomini, ma anche la corretta gestione economica degli spazi comuni siano essi interni, siano essi esterni.

La mancanza di rispetto nei confronti del regolamento condominiale può costringere l’amministratore a infliggere multe.

Come funziona la modifica del regolamento condominiale

Ma, se si richiede la necessità di modificare il regolamento condominiale, come si deve agire?

In linea generale, per modificare il regolamento del condominio o una delle sue clausole, serve che ci sia la stessa approvazione della maggioranza che è intervenuta nella messa in atto del regolamento stesso.

È sufficiente, quindi, che il regolamento assembleare per la modifica riceva la maggioranza degli intervenuti all’assemblea, che devono costituire almeno 500 millesimi dell’edificio.

Molto interessante a questo proposito la sentenza della Cassazione 943 del 1999, che ha stabilito che le clausole dei regolamenti hanno natura contrattuale solo quando limitano i diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o su quelle comuni oppure quando ad alcuni condomini vengono applicati più diritti rispetto agli altri.

Se invece riguardano soltanto le regole da applicare sull’uso dei beni comuni, hanno una natura regolamentare.

2 Commenti

  1. Taglio erba e potatura piante sul giardino , per anni è stato fatto fare a turno dai vari condomini! Quest’anno , per due volte abbiamo dato incarico a ditte specializzate, ma visto i prezzi ed il lavoro svolto….. abbiamo deciso di svolgere quanto prima detto a turno fra i condomini…..ora viene comunicato dall’amministratore che non è possibile pagare o ricompensare chi ha svolto il lavoro!!!

    • Salve,
      situazione incresciosa. Consigliamo di proporre l’argomento tra i punti da trattare in assemblea condominiale di modo tale che possiate tutti insieme trovare una soluzione.
      Saluti

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