Mancanza del Certificato di Abitabilità: Cosa Può Fare Chi Compra e Cosa Deve Fare Chi Vende!

Mancanza Certificato Abitabilità casa

L’eventuale mancanza del certificato di abitabilità in caso di vendita di un immobile è un elemento da non sottovalutare.

Il certificato di abitabilità, infatti, è quello che assicura l’abitabilità della casa e perciò si configura come un elemento essenziale che non può assolutamente mancare quando si realizza la compravendita di un immobile.

Bisogna stare molto attenti, perché alcuni venditori fraudolenti possono vendere un immobile anche in mancanza di certificato di abitabilità.

Tutto questo può avere delle conseguenze importanti in ambito legale.

Ma a cosa si va incontro se si vende una casa in mancanza di certificato di abitabilità?

Abbiamo preparato una specifica guida che vuole darti tutte le informazioni possibili a questo riguardo.

In questo modo sarai più consapevole su che cosa potresti andare incontro se acquisti una casa con la mancanza del certificato di abitabilità.

Avrai delle informazioni che ti permettono sicuramente di difenderti maggiormente e di sapere cosa fare, qualora incorressi in una situazione di questo tipo.

INIZIAMO SUBITO!

Che cos’è e a cosa serve il certificato di abitabilità

Come affermano le norme a tale proposito, non si potrebbe vendere una casa in mancanza di certificato di abitabilità.

Infatti quest’ultimo è un documento essenziale per attestare le condizioni di sicurezza, di igiene e salubrità degli immobili e degli impianti che in esso sono installati.

Il certificato di abitabilità deve essere richiesto dal proprietario della casa al Comune.

La sua richiesta va compiuta entro 15 giorni dalla comunicazione della fine dei lavori.

Precedentemente le norme distinguevano un certificato di abitabilità e un certificato di agibilità.

Il primo si riferiva agli immobili ad uso abitativo.

Il secondo riguardava invece gli immobili che non avevano un uso abitativo, come per esempio gli uffici e le attività commerciali.

Attualmente però questa distinzione non viene più fatta, ma si parla in generale di certificato di abitabilità.

Affinché un immobile possa essere trasferito da un soggetto all’altro, non ci può essere mancanza del certificato di abitabilità, ma il venditore deve obbligatoriamente consegnarlo all’acquirente.

Ti parliamo molto bene del CERTIFICATO DI ABITABILITA’ nella nostra GUIDA DETTAGLIATA dove ti indichiamo i requisiti necessari e i costi: Certificato di Abitabilità: Che Cos’è, Quando Serve, Requisiti e Costi!

Le conseguenze della mancanza del certificato

Recentemente la Cassazione ha chiarito che se manca il certificato di abitabilità la casa non è vendibile.

La sentenza è stata stabilita riguardo ad un caso specifico, quando i proprietari di un immobile circa un anno dopo l’acquisto avevano lamentato una forte umidità all’interno dell’abitazione.

In seguito ad alcuni accertamenti è emerso che il problema era determinato dalla mancata esecuzione di alcuni lavori molto importanti.

Per questo si sono rivolti al venditore dell’immobile per ottenere i lavori da eseguire, come risarcimento del danno.

La Corte di Cassazione ha dato ragione agli acquirenti, stabilendo che il certificato di abitabilità è fondamentale per il trasferimento di un bene immobile.

In mancanza del certificato, il contratto di compravendita può risultare nullo.

Che cosa può fare chi compra

Ma che cosa può fare l’acquirente, se manca il certificato di abitabilità?

La legge stabilisce che l’acquirente potrebbe richiedere la risoluzione del contratto e in più l’eventuale risarcimento dei danni, se una delle due parti in un contratto non adempie ad uno dei suoi obblighi.

La mancanza del certificato di abitabilità si configura proprio come un inadempimento contrattuale da parte del venditore.

La legge stabilisce che per giustificare la risoluzione del contratto è necessario che l’inadempienza sia particolarmente grave.

A questo riguardo la Cassazione ha stabilito che la mancanza del certificato di abitabilità è una questione particolarmente grave, tale da rendere nullo il vincolo contrattuale definito.

Quindi, in assenza del documento, l’acquirente può rivolgersi al giudice per richiedere la risoluzione del contratto, può chiedere al venditore di procurarsi il certificato di abitabilità e quindi di consegnarglielo, rimanendo all’interno degli obblighi stabiliti dal contratto, e in ogni caso può chiedere il risarcimento del danno, che è da quantificare secondo delle vie legali.

Nel caso in cui sia stato stipulato un contratto preliminare di compravendita, se non viene consegnato il certificato, l’acquirente può rifiutarsi di stipulare il rogito e chiedere eventualmente anche la restituzione della caparra.

Entro quanto si può richiedere il risarcimento

La questione della richiesta del risarcimento, se manca il certificato che attesti l’abitabilità di un immobile, può porre diversi dubbi.

Ma la legge stabilisce anche i tempi, entro i quali agire.

Nello specifico, se il venditore non consegna all’acquirente il certificato che attesti l’abitabilità di un immobile, questa mancanza dovrebbe essere denunciata entro 8 giorni dal momento in cui viene scoperta la “vendita fraudolenta”.

Dopo un anno dalla consegna dell’immobile l’azione, come avviene in altri casi, verrebbe prescritta.

A livello pratico però l’acquirente ha a disposizione 10 anni per chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, perché la mancanza del certificato è un vero e proprio inadempimento che risponde ad una tipologia molto grave.

Cosa può fare il venditore

Come ha stabilito la Cassazione, il venditore non può sottrarsi all’obbligo della consegna del certificato di abitabilità.

In ogni caso non può imputare questa sua mancanza, facendo riferimento all’eventuale inefficienza degli uffici amministrativi del Comune.

Non costituisce nemmeno un atto accettabile l’affermazione, secondo la quale il venditore dichiara di aver presentato una domanda di condono per sanare l’irregolarità in cui è incorso, non facendo richiesta precedentemente, secondo i termini stabiliti dalla legge, del documento in questione.

Le conseguenze per gli acquirenti

Con la sentenza numero 2294 del 30 gennaio 2017 la Cassazione ha stabilito che ci sono delle conseguenze importanti anche per gli acquirenti, nel caso in cui decidano di vendere l’immobile che hanno acquistato senza il certificato di abitabilità.

Infatti la Suprema Corte ha stabilito che l’immobile senza il certificato non può essere venduto.

In pratica la casa senza abitabilità non è commerciabile, per cui i nuovi acquirenti, se la vogliono rivendere, non possono portare avanti la compravendita dell’immobile, perché si trovano anche loro in una posizione di irregolarità nei confronti della legge.

Questa posizione di irregolarità vale anche se gli acquirenti al momento dell’acquisto non erano consapevoli della mancanza del documento.

Ecco perché bisogna stare sempre molto attenti quando si acquista un immobile nell’accertarsi che sia stato emesso dall’amministrazione comunale il certificato di abitabilità e che il venditore lo consegni agli acquirenti in maniera obbligatoria.

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