Compromesso immobiliare: di cosa si tratta!

231
compromesso immobiliare caratteristiche

Il compromesso immobiliare è quell’accordo che viene stipulato tra due parti, venditore ed acquirente, in vista del contratto definitivo che chiude il processo di compravendita.

Il compromesso di vendita immobiliare non è quindi un contratto definitivo, ma soltanto un accordo preliminare con il quale le due parti si impegnano a giungere successivamente ad un vero e proprio contratto di vendita con il trasferimento della proprietà dell’immobile dall’una all’altra.

Per il compromesso immobiliare un modello specifico si utilizza per la redazione, in modo da mettere a punto un compromesso di vendita immobiliare che sia esatto in tutte le sue parti.

Per la compravendita immobiliare il compromesso è molto importante, perché assume un effetto vincolante sia per l’acquirente che per il venditore.

In certi casi il compromesso immobiliare ha un effetto anche prenotativo nei confronti dell’acquisto di un immobile, specialmente quando l’acquisto riguarda un edificio in costruzione.

Ma vediamo come funziona il compromesso immobiliare, quali documenti occorrono per sottoscriverlo, in quali casi bisogna provvedere alla trascrizione e quindi alla registrazione e cosa succede se una delle due parti decide di non mantenere fede al compromesso di vendita immobiliare tra privati.

Vediamo tutto nei dettagli.

Come si redige un compromesso immobiliare

Per la redazione del contratto esiste un modello di compromesso immobiliare, che si deve compilare in tutte le sue parti.

Quindi l’accordo deve risultare scritto su un foglio di carta, che può essere redatto a mano oppure al computer.

L’accordo deve riportare le firme delle due parti.

Se uno dei due soggetti che sottoscrive il compromesso immobiliare è in comunione dei beni, deve firmare anche l’altro coniuge.

Quindi possiamo dire in generale che si tratta di una scrittura privata che poi può essere soggetta ad autenticazione oppure alla registrazione.

Per l’autenticazione si va dal notaio e si fanno autenticare le firme di coloro che hanno sottoscritto il compromesso immobiliare.

In questo modo si dà maggiore forza al compromesso per la compravendita immobiliare e si evitano problemi che possono sorgere in seguito per equivoci o possibili contestazioni.

Per quanto riguarda la registrazione del compromesso immobiliare, dobbiamo specificare che questa non è obbligatoria, però è sicuramente consigliabile.

Per la registrazione si va all’Agenzia delle Entrate e si paga l’imposta di registro.

La registrazione sarebbe opportuna per avere una data certa a cui fare riferimento per l’accordo.

Nel caso di un compromesso di un’agenzia immobiliare, quando ad occuparsi del compromesso immobiliare è un agente che svolge opera di mediazione, la data certa si può ottenere anche apponendo sull’accordo il timbro postale, sempre come strumento di verifica in caso di contestazione da parte di una terza persona.

Come funziona per gli edifici in costruzione

Ancora più importante è la registrazione del compromesso immobiliare quando si fa riferimento ad un contratto preliminare che viene stipulato per un edificio in costruzione.

In questa situazione si devono indicare la superficie utile della porzione di edificio e la quota di diritto spettante all’acquirente.

Quest’ultimo dato deve essere espresso in millesimi.

La trascrizione e quindi la registrazione del compromesso vengono fatte in riferimento a questi dati ed assumono un effetto prenotativo che diventa attivo in modo immediato.

L’effetto prenotativo comunque riguarda soltanto quelle porzioni che corrispondono alle quote di proprietà o, sempre in proporzione, alle relative parti comuni dell’edificio che deve essere costruito.

Il termine ultimo e le garanzie

È sempre bene indicare, quando si fa la scrittura del compromesso, un termine ultimo, entro il quale esso si ritiene valido.

In questo modo, sia l’una che l’altra parte, il venditore e l’acquirente, si impegnano a passare all’accordo definitivo e quindi al vero contratto di compravendita in un lasso di tempo ben determinato.

Questa data rappresenta una forma di garanzia per entrambe le parti.

Comunque nel preliminare di compravendita immobiliare è importante che siano inserite delle altre dichiarazioni che fungono sempre da garanzia.

Nello specifico il venditore deve dichiarare che non ci sono imposte, tasse e contributi arretrati da pagare.

Deve dichiarare che non esistono pignoramenti pendenti, sequestri o altri procedimenti penali o civili.

Il venditore deve dichiarare che non esistono degli arretrati da pagare nei confronti della gestione del condominio, che l’immobile sia stato appositamente iscritto nei registri catastali.

Inoltre la parte venditrice deve impegnarsi a far avere al notaio tutti i documenti che sono necessari per la stipula del rogito notarile.

La risoluzione consensuale

A volte le parti possono decidere d’accordo di risolvere il compromesso e quindi di non ottemperare a ciò per cui si sono impegnate nel preliminare di compravendita.

In questo caso è necessario procedere anche ad una risoluzione del contratto di vendita.

Questa procedura deve avvenire in forma scritta, come più volte ha ribadito la Corte di Cassazione.

Nella risoluzione devono essere indicati i dati principali del contratto di compravendita, come per esempio l’immobile, la data di stipula e i dati anagrafici di entrambe le parti.

Cosa succede in caso di non ottemperanza

Per comprendere meglio cosa succede nel caso in cui una delle due parti decide di non ottemperare al compromesso immobiliare, dobbiamo ricordare un elemento fondamentale, che avviene proprio con la stipula del compromesso.

Quando le parti fanno un accordo preliminare, è necessario che l’acquirente dia al venditore una somma a titolo di caparra confirmatoria.

Nel caso in cui poi l’acquirente decida di non rispettare il compromesso e quindi di non voler procedere alla stipula dell’atto, il venditore può trattenere per sé la somma di denaro che ha ricevuto, quindi l’acquirente perde la caparra.

Se invece è il venditore che decide di non rispettare il compromesso e di non voler più procedere alla vendita dell’immobile, in questo caso sarà tenuto a versare all’acquirente il doppio della caparra confirmatoria, secondo la somma che risulta dal preliminare.

Il venditore è tenuto a pagare anche un’eventuale penale prevista come risarcimento.

C’è però un altro elemento fondamentale che si deve tenere in considerazione, quando è l’acquirente a non ottemperare agli obblighi che ha stabilito con il compromesso.

Se l’acquirente si ritira e non vuole più procedere all’acquisto, il venditore può operare in due diversi modi.

Il primo consiste nella risoluzione del preliminare di vendita.

Il secondo è rappresentato dall’intraprendere la strada giudiziaria.

In sostanza il venditore può rivolgersi ad un giudice e ottenere che la proprietà dell’immobile sia trasferita in maniera coattiva all’acquirente, il quale poi è obbligato dalla sentenza del giudice a pagare il prezzo che era stato stabilito.

La differenza tra compromesso e proposta di acquisto

Anche se preliminare e proposta di acquisto sembrerebbero due atti molto simili, in realtà tra di essi c’è una grande differenza.

È bene infatti ribadire anche il contesto diverso in cui operano queste due procedure.

La proposta di acquisto viene fatta dall’acquirente in una prima fase, antecedente al compromesso.

Di solito essa vale per una data stabilita e la caparra data dall’acquirente viene bloccata soltanto per un certo periodo di tempo.

Se il venditore accetta la proposta di acquisto, si passa al compromesso immobiliare, altrimenti la caparra viene restituita al potenziale acquirente, che non si vede aggiudicato il diritto di acquisto.

Il venditore tra l’altro non è vincolato dalla proposta di acquisto e può decidere di vendere l’immobile anche ad una terza parte.

Tutto ciò è diverso da quanto accade con il compromesso immobiliare, perché in questo caso sia l’acquirente che il venditore sono vincolati agli obblighi che esso presuppone.

Ecco perché, quando non si ottempera al compromesso, possono scattare forme di risarcimento, che invece non sono previste nel caso della mancanza di accettazione della proposta di acquisto.

Approfondimenti utili:

LASCIA UN COMMENTO

Please enter your comment!
Please enter your name here