Comprare Seconda Casa Come Prima Casa: Si Può Fare?

È possibile comprare una seconda casa come prima casa?

Molti si interrogano su come sia possibile questa soluzione particolare di acquisto di una seconda casa come prima.

Si tratterebbe, per essere più precisi, dell’opportunità per chi già possiede un immobile di comprare un’altra abitazione, per poi trasferirsi immediatamente nella casa appena acquistata e di acquistare la seconda casa come se fosse una prima.

Può sembrare una soluzione molto difficile, ma in realtà è molto più semplice di quanto si pensi.

Scopriamone di più sul comprare una seconda casa come prima casa.

Si può trasformare la seconda casa in prima casa?

Molti si pongono la domanda se è possibile comprare una seconda casa e farla apparire agli occhi del Fisco come se fosse una prima casa.

Se vogliamo rispondere in maniera completa a questa domanda, la risposta non potrebbe essere che negativa, anche se dal punto di vista pratico poi ci sono delle possibili soluzioni che si possono attuare.

In ogni caso, a livello generale, dovremmo dire che non è possibile trasformare in una prima casa una seconda casa, perché, per avere qualsiasi agevolazione sull’acquisto della prima casa, innanzitutto è necessario non possedere altri immobili.

Chi possiede già un altro immobile non rientra in questo requisito, quindi non può avere alcuna agevolazione fiscale.

Esistono tuttavia delle situazioni specifiche. Vediamo quali sono!

Quando si può comprare una seconda casa come prima?

Esistono tre situazioni specifiche tra le quali valutare.

Vediamo quali sono:

• La prima soluzione consiste nel vendere la prima casa e acquistarne una seconda entro un anno. L’impegno di vendita dovrà essere inserito nell’atto notarile. Nel caso l’acquisto non dovesse avvenire oltre a perdere le agevolazioni si pagherà una sanzione pari al 30% per ravvedimento operoso.
• Se si è in possesso di un immobile per il quale non si è usufruito delle agevolazioni prima casa è dunque possibile o comprare una nuova casa nello stesso comune e vendere la precedente oppure acquistare una casa in un comune differente usufruendo delle agevolazioni prima casa e senza vendere.
• In ultimo è possibile dare in affitto la prima casa senza perdere tutte le agevolazioni sull’acquisto.In fin dei conti devi sempre considerare che con i guadagni che puoi ricavare dall’affitto puoi anche permetterti di acquistare un secondo appartamento. Anche in questa situazione puoi godere di alcune agevolazioni fiscali.

Requisiti fondamentali per avere le agevolazioni

Deve esserci però il rispetto di alcune importanti condizioni.

In particolare, per avere delle agevolazioni, dovresti avere la residenza nel Comune in cui hai acquistato la seconda casa.

Nel caso tu non l’avessi, ti converrebbe spostarla proprio in questo Comune.

Tieni conto però del fatto che non è possibile mantenere tutte le agevolazioni previste per la prima casa.

Per esempio, se dai in affitto la tua abitazione, quella considerata come prima casa, perderai la detrazione degli interessi passivi su un eventuale mutuo che hai acceso.

Come molti sapranno, chi compra una prima casa può detrarre il 19% degli interessi passivi nell’ambito della dichiarazione dei redditi.

Se dai la tua prima casa in affitto, perdi questa opportunità.

Quali sono le tasse da pagare

Stiamo considerando il caso di comprare una seconda casa come prima casa e abbiamo visto per esempio che una possibile soluzione è quella di dare in affitto la prima abitazione per trasferirsi nella seconda.

Ma come funziona dal punto di vista delle tasse sulla casa?

Dobbiamo vedere nello specifico chi compra una seconda casa come prima come paga l’IMU e inoltre dobbiamo riuscire a comprendere più in dettaglio come funziona l’imposta di registro sulla seconda casa nel caso del comprare una seconda casa come prima casa.

• Imu: ti diciamo subito che l’agevolazione sul pagamento di questa imposta non è valida per la seconda casa. Però, se riesci ad acquistare una seconda casa e trasformarla in una prima casa, puoi godere anche di questa agevolazione.
• Imposta di registro: l’imposta ipotecaria per una prima casa ammonta ad una cifra fissa che corrisponde a 200 euro, se compri da un costruttore, e a 50 euro, se compri da un privato. Per l’imposta di registro, invece, versi il 2%, se compri da un privato, invece del 9%.

La differenza principale tra prima e seconda casa consiste infatti nel requisito dell’effettiva dimora: devi riuscire a dimostrare che la prima casa è quella in cui abiti in prevalenza.

Naturalmente è necessario che anche la nuova prima casa abbia i requisiti per essere considerata tale.

Quindi deve essere iscritta nel catasto edilizio come unità immobiliare che abbia una categoria catastale diversa da quella degli immobili di lusso ossia A1-A8-A9

Cosa succede in caso di divorzio

Vediamo anche che cosa succede nel comprare una seconda casa come prima casa nella situazione di divorzio o di separazione.

In seguito ad una sentenza di divorzio, c’è la possibilità che il giudice assegni soltanto ad uno dei coniugi i diritti sull’abitazione principale.

Quindi l’altro coniuge si deve trasferire in un’altra abitazione, pur essendo proprietario o comunque comproprietario della casa coniugale.

In genere si può cercare una soluzione come per esempio la casa in affitto, ma c’è anche chi cerca di comprare nuovamente una casa.

A questo proposito bisogna considerare ciò che afferma la sentenza della Cassazione del 2 febbraio 2018, numero 2565.

La Cassazione considera proprio la possibilità di comprare una seconda casa come prima casa.

Questo accade perché quella che una volta era una prima casa a livello pratico non può essere più abitata dal proprietario.

Nel caso di divorzio o di separazione, quindi, è possibile usufruire di quelle agevolazioni che sono disponibili per la prima casa nel caso in cui si acquisti una seconda casa.

È importante però che il coniuge separato o divorziato stabilisca nella nuova abitazione la propria residenza.