Comprare Casa dai Genitori: Come Funziona, Controlli Fiscali e Mutuo!


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Comprare casa dai genitori può essere considerata un’opportunità?

Se lo chiedono in molti!

Cerchiamo di rispondere a questa domanda con una guida apposita sull’argomento, tenendo presenti anche i rischi in cui si potrebbe incorrere.

Stiamo parlando soprattutto di rischi di carattere fiscale.

Infatti, come ha stabilito una recente sentenza della Cassazione, comprare casa dai genitori potrebbe far desumere per il Fisco una certa capacità contributiva, nei confronti della quale può scattare l’accertamento.

In ogni caso comprare casa dai genitori è un’operazione che viene sfruttata in molte occasioni.

Cerchiamo di capire quali sono i casi possibili.

La donazione della casa

Come comprare casa dai genitori?

Una delle soluzioni a cui si ricorre spesso è quella della donazione ai figli dell’immobile.

Può accadere per esempio che un genitore rimasto da solo, essendo ormai anziano, vorrebbe trasferire la sua casa di proprietà ad un figlio.

Però ci sono dei criteri che bisogna tenere presenti.

Infatti bisogna vedere soprattutto se ci sono degli altri eredi che potrebbero nel corso di 20 anni di tempo decidere di impugnare un’azione per revocare la donazione ottenuta, rivendicando quindi le loro quote di legittima.

Di conseguenza questo modo di “comprare casa dai genitori” potrebbe essere soggetto anche a dei pericoli nel corso del tempo.

Di solito, proprio perché è facilmente revocabile, in genere nessuna banca è disposta a finanziare l’acquisto di una casa che appartiene ad un venditore che l’ha ricevuta in donazione.

Anche la vendita dietro vitalizio, che per esempio potrebbe essere consigliata ad un genitore anziano, potrebbe essere revocata nel corso del tempo dagli altri eredi.

La vendita vera e propria

Per evitare questi rischi di revocabilità della donazione, un genitore potrebbe decidere di effettuare una vendita vera e propria della casa.

Sicuramente la vendita potrà essere realizzata ad un prezzo molto più basso rispetto a quello di mercato.

Magari potrebbe accadere anche che il genitore che ha venduto la casa restituisca una parte dei soldi al figlio.

Si potrebbe pensare in questo modo di risolvere la situazione, perché, risultando a tutti gli effetti come una vendita, il provvedimento non può essere impugnato dagli altri eredi.

Quindi le parti firmano il rogito e stabiliscono un accordo per il recupero delle somme.

I controlli fiscali

Abbiamo parlato fin dall’inizio dei controlli fiscali a cui potrebbe essere soggetto il processo del comprare casa dai genitori.

Dopo il passaggio di proprietà dell’immobile, la casa venduta ad un figlio risulta direttamente intestata a lui.

Quindi potrebbero scattare i controlli fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate, soprattutto se le somme della dichiarazione dei redditi non sono in linea con la capacità economica del nuovo titolare del bene.

Scatta così il redditometro, uno strumento sempre più utilizzato dal Fisco per valutare il potere di acquisto dei contribuenti, che in questo caso, non tenendo conto degli accordi tra il genitore e il figlio, mette in evidenza l’incongruenza dell’acquisto dell’immobile.

Quindi, in presenza di un accertamento fiscale, il figlio deve dimostrare che i soldi della compravendita sono stati restituiti al genitore.

Però spesso questi accordi si fanno senza prove documentali e la testimonianza del genitore può non avere valore.

La richiesta del mutuo

Veniamo adesso alla parte che riguarda il mutuo per comprare casa dai genitori.

Sicuramente avrai sentito parlare di questa forma particolare di mutuo, che è quello che si stabilisce per un acquisto di casa tra parenti.

Già abbiamo fatto accenno all’atteggiamento degli istituti di credito nel finanziare l’acquisto di una casa il cui venditore l’ha ricevuta per donazione.

Alcuni istituti di credito infatti non vedono affatto di buon occhio un mutuo per l’acquisto di una casa tra parenti.

Anzi dimostrano davvero un atteggiamento a volte di sospetto.

Una delle maggiori paure da parte delle banche è rappresentata dal fatto che questa operazione possa nascondere una specie di “finta vendita”, in modo che si acquisisca liquidità.

Inoltre le banche possono sospettare che vi sia l’intento di sottrarsi al pagamento delle tasse che di solito vengono richieste in caso di donazione.

Ecco perché, come abbiamo già detto precedentemente, non tutte le banche sono disposte a finanziare un mutuo per un acquisto di questo tipo.

Devi infatti molto tenere in considerazione il discorso dell’asse ereditario.

Chi l’ha detto che poi la vendita non possa essere revocata in seguito all’impugnazione da parte di altri eredi che rivendicano la loro quota legittima?

Infatti spesso proprio gli istituti di credito sospettano che dietro la volontà del comprare casa dai genitori ci sia la possibilità di voler escludere alcuni eredi.

Per fare in modo che tutto sia in regola e che la banca sia disponibile a finanziare un mutuo di questo genere, devi fare in modo di rispettare tutti i requisiti che di solito vengono richiesti per questo tipo di compravendita.

I requisiti per ottenere un mutuo

Quali sono i requisiti richiesti per ottenere un mutuo per finanziare la compravendita di una casa dai genitori?

Innanzitutto è molto importante che tu sia in grado di dimostrare una tua ottima solidità economica.

Potresti presentare dei documenti che possano attestare che tu sia in grado di pagare le rate mensili del finanziamento.

Per esempio i lavoratori dipendenti possono presentare le ultime buste paga, i liberi professionisti l’ultima dichiarazione dei redditi e i pensionati il cedolino della pensione.

Il tuo reddito mensile dovrebbe essere in grado di dimostrare che tu sia in grado ampiamente di pagare le rate del mutuo ogni mese.

Il mutuo stesso, infatti, alla fine dei conti, non dovrebbe pesare più del 20% o del 30% sul tuo reddito netto mensile.

Un altro fattore molto importante a cui devi prestare attenzione è il prezzo dell’immobile.

Dovrebbe essere il più corrispondente possibile al prezzo di mercato, in modo che non faccia sospettare un prezzo particolarmente vantaggioso.

Infatti in tal caso la banca potrebbe anche rifiutare la richiesta del finanziamento, senza fornire specifiche motivazioni.

È molto importante poi consultare preventivamente un notaio, per verificare che non ci siano altri eredi che potrebbero impugnare l’atto di compravendita, quando per esempio muore il venditore da cui si è acquisito il titolo di proprietà.

In questo modo ci si può mettere al riparo da eventuali problemi di carattere legale.

Comprare casa dai genitori conviene?

Come abbiamo più volte messo in evidenza in questa guida, non è conveniente fare una vendita di questo tipo, perché si potrebbe incorrere nell’applicazione di alcune sanzioni.

I rischi sono notevoli per cui spesso potrebbe non valerne assolutamente la pena.

I rischi ai quali si va incontro sono prevalentemente di natura fiscale pertanto è opportuno farsi molto bene i calcoli e valutare con molta attenzione prima di intraprendere un’operazione immobiliare d questo tipo.

Per fare valutazioni corrette ti consigliamo di leggere anche questa guida: Intestare Casa al Figlio Maggiorenne: I Vantaggi Fiscali e gli Svantaggi da Considerare!

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