La superficie fondiaria costituisce un concetto da tenere bene a mente.
Infatti è indispensabile imparare a fare il calcolo della superficie fondiaria, anche per distinguere la superficie fondiaria e da quella territoriale.
Se hai bisogno di costruire un edificio, devi sempre tenere conto di questo parametro e devi sapere a quanto ammonta, in modo da rispettare tutte le norme in vigore e di essere sempre in regola.
Ma che cos’è esattamente la superficie fondiaria?
Che differenza c’è con altri parametri che hanno la funzione di descrivere l’indice di edificabilità in un dato territorio?
Se anche tu cerchi una risposta a queste domande, segui le informazioni che ti daremo, in modo da essere più consapevole su un valore da non sottovalutare.
In Questo Articolo ti Parliamo di:
Che cos’è
Partiamo per la superficie fondiaria dalla definizione di questo concetto.
Sicuramente ti sarà molto utile a chiarirti le idee su che cosa si intende per superficie fondiaria.
Per superficie fondiaria si intende la superficie di una porzione di territorio che è destinata ad un uso particolare, quello edificatorio.
Non devi fare confusione con la superficie territoriale.
Infatti la superficie fondiaria, rispetto alla superficie territoriale, consiste nell’area residuale al netto delle superfici che fanno parte delle dotazioni pubbliche.
Nella superficie fondiaria rientrano anche le aree private gravate da servitù di uso pubblico.
Cos’è l’indice di edificabilità
In relazione alla superficie fondiaria è sicuramente l’indice di edificabilità.
In questo caso dobbiamo fare una distinzione fra l’indice di edificabilità territoriale e l’indice di edificabilità fondiario.
Il primo si riferisce ad una superficie ampia da urbanizzare, che comprende anche gli spazi pubblici di solito utilizzati per la realizzazione di infrastrutture.
Il secondo indice, l’indice di fabbricabilità fondiario (che è quello che ci interessa di più in relazione alla superficie fondiaria) si riferisce ad un singolo lotto.
Indica quindi quanto sia possibile costruire su uno specifico terreno.
Nella NOSTRA GUIDA ti spieghiamo tutto e potrai toglierti ogni dubbio: Indice di Fabbricabilità Territoriale: Che Cos’è, Come si Calcola l’Indice di Edificabilità e Normative…
Come si calcola l’indice
Ma come fare a calcolare l’indice di fabbricabilità fondiario?
Di solito si applica per il suo calcolo la formula: n x metri cubi / metri quadrati
Con la lettera n ci si riferisce a quel valore che moltiplica il rapporto tra volume edificabile e la superficie del terreno che si vuole utilizzare per la costruzione.
Per l’effettivo calcolo basta applicare una proporzione.
Esempio pratico 1
Mettiamo il caso di avere un terreno edificabile che abbia una superficie di 1000 metri quadrati.
Metti caso che il tuo terreno si riferisce ad una zona in cui si applica l’indice di edificabilità di 0,40 metri cubi / metri quadri.
Quindi ti occorre stabilire quanti metri cubi puoi costruire.
Opera in questo modo: metri cubi = 0,40 x 1000 = 400 metri cubi.
Se definiamo come un’altezza di 3 metri, non ti resta a questo punto che calcolare i metri cubi in rapporto all’altezza.
Quindi fai 400 metri cubi / 3 metri = 133 metri quadrati.
Quindi in questo modo sai che puoi costruire su quel terreno edificabile un’abitazione di circa 133 metri quadri.
Più avanti ti spiegheremo che ci sono comunque dei fattori che intervengono almeno per quanto riguarda i limiti di fabbricabilità a seconda delle zone prese in considerazione.
Come si calcola la superficie fondiaria
Ma ritorniamo alla superficie fondiaria con il calcolo specifico che bisogna effettuare.
Ti sei chiesto anche tu la superficie fondiaria come si calcola?
Per spiegarti meglio come funziona la formula che devi applicare, facciamo un esempio concreto, che ti può chiarire meglio le idee.
Specifichiamo che il Comune in cui intendiamo costruire è di 50.000 abitanti.
Esempio pratico 2
Ti abbiamo detto già che influiscono diversi parametri e in questo caso dobbiamo tenere conto anche di ciò che dice la legge applicata ad una determinata regione.
Tenendo conto delle disposizioni regionali, avremmo la possibilità di fare un calcolo più preciso.
In ogni caso, se vogliamo rimanere su un tema generale, applichiamo ciò che dice il DM 1444/68, che fa dei riferimenti generali all’argomento.
In questo caso un’abitazione è uguale a 30 metri quadrati ripartiti in 25 metri quadrati di residenza più 5 metri quadrati che riguardano i servizi.
Quindi i 30 metri quadrati si devono mettere in rapporto con un numero di abitanti insediabili che è pari a 239.
Il numero di abitanti insediabili per 25 metri quadrati corrisponde a 5.975 metri quadri, che indica la superficie fondiaria da destinare ad una sola residenza.
Il numero di abitanti insediabili per 5 metri quadrati corrisponde a 1.195 metri quadri, valore che indica la superficie fondiaria da destinare ai servizi.
I fattori che influiscono
Dopo aver descritto l’indice fondiario e aver spiegato come si calcola la superficie fondiaria, indichiamo i fattori che possono influire nel determinare la superficie fondiaria stessa.
La legge di riferimento abbiamo detto, per quanto riguarda la pianificazione urbanistica, è il DM 1968/1444.
In questa legge sono definiti i rapporti massimi tra gli spazi che riguardano gli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici o comunque riservati alle attività collettive.
Vengono fissati anche i criteri da tenere presenti per le altezze degli edifici, la densità edilizia e la distanza tra i fabbricati.
Ci sono comunque i regolamenti regionali e comunali che molte volte portano ad una modifica degli standard urbanistici definiti da questo decreto ministeriale.
Infatti le regioni e i singoli Comuni hanno la possibilità di muoversi nella progettazione del loro territorio di riferimento.
In genere i vari regolamenti regionali e comunali portando ad una diminuzione della cubatura edificabile, tenendo conto anche delle peculiarità del territorio.
Infatti si deve tenere sempre conto di alcuni parametri fondamentali.
Fra questi ricordiamo la distanza dagli altri fabbricati e dalle infrastrutture, come per esempio le strade, l’altezza massima che viene imposta per una determinata area e il numero di abitanti del Comune.
Inoltre si deve tenere in considerazione anche la percentuale di copertura di edificato a cui è soggetta una determinata zona in cui si vuole costruire.
Per sapere quali sono le norme specifiche che vigono nel tuo territorio di riferimento, puoi richiedere informazioni, prima della realizzazione della costruzione, presso l’ufficio urbanistica del tuo Comune oppure ti puoi rivolgere ad un professionista, come un geometra, un architetto o un ingegnere, per tenere conto di tutti i riferimenti normativi e per farti consigliare come procedere con l’edificabilità in un dato lotto.
In questo modo sarai sicuro di essere sempre in regola e di rispettare le norme che valgono anche per la tua zona.
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